Das hohe ABC der Immobilienfinanzierung

Wenn Sie bereits einen Immobiliar-Darlehensvertrag am Laufen haben und sich bereits vor Auslauf des vereinbarten Sollzinssatzes über die Anschlußfinanzierung Gedanken machen, können Sie bereits jetzt (max. 60 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung) ein Forwarddarlehen abschließen. Sie sichern sich bereits heute den aktuellen Zins zuzüglich eines sogenannten Forwardaufschlages (i.d.R. ca. 0,02 % pro Monat) um Zeitpunkt des Zinsbindungsendes. Bis dahin liegt der neue Vertrag im Tresor und “ruht” bis zur Auszahlung.

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Im Zusammenhang mit der Teilungserklärung wird von Hypothekengebern fast immer die Vorlage des Aufteilungsplanes als Unterlage für die Objektprüfung erwartet. Mit Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint (Grundrisse, Schnitte, Ansichten). Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume müssen im Aufteilungsplan mit derselben Nummer gem. Teilungserklärung gekennzeichnet sein (§ 7 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Meistens steht die analoge Wohnungsnummer/-zahl zur Teilungserklärung in einem runden Kreis.  Zum Aufteilungsplan gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der die Abgeschlossenheit der Wohnungen bzw. der Nutzungseinheiten bescheinigt wird (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG).Der Teilungsplan muss dem bestehenden Gebäude bzw. der bestehenden Baugenehmigung entsprechen. Der Teilungsplan wird von der zuständigen Genehmigungsbehörde oder von einem dafür zugelassenen öffentlich bestellten Sachverständigen geprüft und wird damit Bestandteil der Teilungserklärung. Ein Aufteilungsplan muss auch vorgelegt werden, wenn das Gebäude noch nicht errichtet ist. Dieser muss Lage und Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile hinreichend beschreiben.

Erklärung

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Für diesen Fachbegriff gibt es einige unterschiedliche Bezeichnungen. Richtig heiß er “Sollzinssatz”. Dabei unterscheidet man den gebundenen Sollzinssatz, der für eine gewisse Darlehenslaufzeit fest vereinbart wird und sich innerhalb dieses Zeitraumes auch nicht verändert (Beispiele: Festzins für 5, 10, 15, 20 , 25, 30 Jahre). Man hat eine sichere feste Kalkulationsgrundlage für die monatliche Ratenzahlung und Sicherheit vor Zinsveränderungen für viele Jahre. Je länger der Zinssatz festgeschrieben wird, desto höher ist. Das gilt grundsätzlich für alle Hypothekengeber.

Der veränderliche Sollzinssatz wird gemein hin als variabler Zins bezeichnet, der i.d.R. bei Zwischenfinanzierungen von Kaufpreiserlösen, gesperrten Sparkapitalien oder in Zeiten von sehr hohem Zinsniveau.

Der Sollzins ist zwingend auf das in Anspruch genommene Darlehen zu zahlen, meistens monatlich nachträglich, also am 30. eines Monats für die vergangenen 30 Tage.

Eine Gestaltungsvariante dazu ist der Bauzeitenzins. Dieser baut sich während der Bauzeit langsam auf, ist aber auch nichts anderes als der Sollzins. Nur ist es wichtig, die Kalkulation in der Haushaltskasse über die Bauzeit hinweg zu machen, da ja meistens parallel noch die Warmmiete für die Mietwohnung zu begleichen ist. Man spricht von der typischen Doppelbelastung, um die man sich kümmern sollte

Davon unterscheidet sich der Bereitstellungszins. Dieser ist auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil zu zahlen. Die Hypothekengeber kalkulieren die Vollauszahlung eines Darlehens nach 2 – 3 Monaten nach Darlehenszusage. In vielen Fällen stimmt diese Frist auch mit dem Immobilienzeitplan überein. Falls nicht, kann man die bereitstellungszinsfreie Zeit ausweiten bis hin zu 12 Monaten, was bei Neubaufinanzierungen bzw. langwierigen Modernisierungsarbeiten sinnvoll ist, auch wenn der eine oder andere Geldgeber sich diese Ausweitung im Zins bezahlen läßt. Aktuell liegt der Bereitstellungszins um 3 % pro Jahr, also höher als der Hypothekenzins.

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Nach geltender Praxis besichtigt jeder Hypothekengeber die Immobilie zu einem von ihm festgelegten Zeitpunkt. Oft wird ein unabhängiger Dienstleister  auf Kosten der Bank/Sparkasse beauftragt, die Besichtigung vorzunehmen. Im Rahmen des Darlehensantrages liefern Sie ja aussagekräftige Fotos und technische Zeichnungen und Berechnungen zur Immobilie. Diese werden dann mit der Realität abgeglichen. Das Ergebnis ist ein Zustandsbericht sowie die fachmännische Einschätzung des Wertes der Immobilie. Letzterer wird verglichen mit Ihrer Wertangabe bzw. mit dem Kaufpreis, den Sie am Markt ausgehandelt haben – und natürlich mit dem vom Hypothekengeber intern errechneten Beleihungswert. An den zugrundeliegenden Berechnungen und Überlegungen bzw. Einschätzungen wird man Sie als Kunden nicht teilhaben lassen – auch wenn der finale Zins unter anderem am Beleihungswert hängt!! Mit uns als Baufi-Experten setzen sich die Hypothekengeber schon auseinander, und so sorgen wir auch an dieser Stelle für den optimalen Zins für Sie!

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Grundlage für die anstehenden Tätigkeitsschritte  ist der Kaufvertrag, der Darlehensvertrag mit den Auszahlungsvoraussetzungen sowie die Grundschuldbestellung. Die Grundschuld muß im Grundbuch zwingend eingetragen sein. Bitte fragen Sie im Notariat nach.

Von dort kommt auch die offizielle Kaufpreisfälligkeitsmitteilung, ohne die keine Zahlung an den Verkäufer erfolgen sollte. Liegt diese also vor und ist die Grundschuld faktisch im Grundbuch eingetragen und sind alle anderen Punkte laut der Aufstellung der Auszahlungsvoraussetzungen erledigt bzw. in Arbeit, machen Sie bitte eine Liste/Exceltabelle mit allen Einzelpositionen, die Sie bis zum heutigen Tage bereits bezahlt haben. Hierbei handelt es sich um Kostenpositionen, wie sie bei Darlehensbeantragung im Finanzierungskonzept, das Ihnen vorliegt, aufgeführt worden sind. Bitte fügen Sie der Tabelle sowohl die jeweilige Rechnung sowie den Kontoauszug mit dem abgebuchten Betrag bei. Die Summe der bezahlten Rechnungen ziehen dann bitte vom angegebenen Eigenkapital ab. Die Differenz müßten Sie noch auf Ihrem Konto zur Verfügung haben.

Der Goldenen Regel folgend “Erst Eigenkapitaleinsatz dann Fremdmittelinanspruchnahme” überweisen Sie bitte Ihr restliches Barkapital direkt an den Verkäufer auf das in der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung angegebene Konto und komplettieren Ihre Exceltabelle auch noch um diese dann erfolgte Zahlung. Damit ist Ihr Eigenkapitaleinsatz dokumentiert und nachgewiesen.

Nun ziehen Sie bitte den an den Verkäufer bereits bezahlten Geldbetrag vom Kaufpreis ab und ermitteln den Betrag, der aus Darlehen an den Verkäufer noch gezahlt werden muß. Bitte benutzen Sie das Formular “Zahlungsanweisung” und tragen den Betrag in den Vordruck ein und unterschreiben diesen. Je nach Dringlichkeit können Sie die Überweisung unter EILT ausführen lassen, dann kreuzen Sie bitte das entsprechende Feld an. Damit die Überweisung von der Bank ausgeführt werden kann, erfolgen bankintern immer noch weitere interne Prüfungen. Dafür rechnen Sie bitte 4-5 Arbeitstage bis das Geld tatsächlich von der Bank aus Ihrem Darlehen an den Verkäufer ausgezahlt/überwiesen wird!!

Scannen Sie nun bitte alle o.a. Unterlagen – und auch die ggf. laut Liste der Auszahlungsvoraussetzungen noch fehlenden – ein und mailen alles unter Angabe der Hauptdarlehensnummer an die Bank. Dort dauert es in der Regel 1 – 2 Tage, bis die Unterlagen beim Kreditspezialisten am Arbeitsplatz erkennbar bzw. Ihrer elektronischen Kundenakte zugeordnet sind. Rufen Sie dann also bitte direkt dort an und vergewissern sich, dass nun alles komplett vorliegt und zum avisierten Termin der restliche Kaufpreis angewiesen wird. Bitte seien Sie durchaus beharrlich, wenn Sie merken, dass es sich verzögert!!

Da ich in dieser Phase keine Unterlagen bzw. Informationen bekomme, bin ich darauf angewiesen, dass Sie mich informieren, wenn etwas nicht in Ihrem Sinne läuft, dann schalte ich mich selbstverständlich sofort zu Ihrer Unterstützung ein. Gehen Sie bitte davon aus, dass der Kreditspezialist “stur” die Punkte der Auszahlungsvoraussetzungen abhakt. Und es können durchaus immer mal andere Personen an Ihrer Akte arbeiten. Und erst, wenn wirklich alle Punkte erledigt sind, wird Ihre Zahlungsanweisung aus Ihrem Darlehen ausgeführt. Gehen Sie bitte nicht davon aus, dass der Sachbearbeiter bei der Bank den im Kaufvertrag niedergelegten Zahlungstermin im Auge hat bzw. automatisch einhält!!

Der rechtlich korrekte Begriff ist “Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag”. Darunter versteht man einen Verbraucherkreditvertrag, mit dem Immobilien im weitesten Sinne finanziert werden und der durch ein Grundpfandrecht (Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld) im Grundbuch besichert wird. Dabei wird im Wesentlichen auf die Verwendung der Darlehensmittel abgestellt (Neubau, Kauf, Modernisierung, Anschlußfinanzierung, Erbauszahlungen).

Ein Verbraucherkreditvertrag, der nicht grundpfandrechtlich besichert wird, dessen Darlehensmittel aber für den Erwerb einer Immobilie bzw. zum Zwecke des Erhaltes des Eigentumes verwendet werden, ist ebenfalls ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag.

Wollen Sie dagegen die Immobilie nur erhalten, renovieren, modernisieren oder sanieren, ohne ein Grundpfandecht zu bestellen, handelt es sich um einen Allgemein-Verbraucherkreditvertrag. Regelungen können im BGB nachgelesen werden.

Das Thema Eigenkapital ist elementar wichtig für die Immobilienfinanzierung. Für die Eigenheimfinanzierung gilt: je mehr Bargeldeinsatz, um so günstiger die Rate, um so geringer der Zins und um so preiswerter die Gesamtfinanzierung. Bei der Finanzierung von fremdgenutzten Immobilien kann sich diese “Goldene Regel” umkehren.

Im Rahmen des Kassensturzes vor Beginn aller Überlegungen steht das Zusammentragen aller Kapitalien mit an erster Stelle. Alle Verträge, in denen sich Geld ansammelt, gehören zu den Eigenmittel. Daraus separiert man die sofort verfügbaren und die gebundenen Mittel. Nur die frei verfügbaren Barmittel spielen zunächst eine Rolle und werden nach Einbehalt einer Sicherheitsreserve in den Finanzierungsplan eingestellt und ggü. dem Hypothekengeber mittels Kontoauszügen, Depotbescheinigungen, etc. faktisch und verbindlich nachgewiesen. Bei der Bezahlung der Immobilie werden diese in der regel Mittel als erstes eingesetzt – bevor es an die Hypothekengelder geht.

Um an die Hypothengelder zu kommen, erstellt man eine Tabelle mit allen Zahlungen, die bis zu diesem Tage aus dem Eigenkapital bezahlt wurden. Die Tabelle wir ergänzt um die Rechnungsbelege sowie die Kontoauszüge als Nachweis der erfolgten Zahlung. Die noch vorhandene Differenz aus dem Eigenkapital wird nach Vorlage der notariellen Fälligkeitsmitteilung sowie Eintritt des vereinbarten Zahlungstermines an den Verkäufer überwiesen. Parallel erhält der Hypothekengeber die Zahlungsanweisung, aus den Hypothekendarlehen die Differenz zum vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Oft brauchen die Banken/Sparkassen 4 – 5 Arbeitstage, um das Geld aus dem Darlehen zu überweisen!!

Also – immer erst Eigenkapital einsetzen und dann Fremdkapital/Darlehen!

Gebundenes Eigenkapital kann später eingebracht werden – aber immer im nur in Absprache mit dem jeweiligen Hypothekengeber! Oder es fließt im Laufe der Jahre als jährliche kostenfreie Sondertilgung direkt ins Hypothekendarlehen und reduziert die Restschuld und natürlich auch die Tilgungsdauer/Laufzeit des Darlehens.

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Die Teilungserklärung ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an einem Eigentumsgrundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).Die Teilungserklärung ist eine wichtige Rechtsgrundlage des Wohnungs- oder Teileigentums und ist einmalig bei dessen Begründung vom Notar zu erstellen. Es handelt sich um eine einseitige Erklärung, die durch den Grundstückseigentümer abzugeben ist und darauf abzielt, dem Grundbuchamt genaue Informationen über grundbuchrechtliche Sachverhalte zu geben. Bei älteren Teilungserklärungen können weitere Nachträge vorliegen. Die Teilungserklärung sowie die Nachträge bedürfen grundsätzlich der notariellen Form, d.h., es gibt dazu gesiegelte Notarurkunden. Bei der Begründung von Wohnungseigentum ist gem. § 8 Abs. 1 WEG eine Teilungserklärung vom Grundstückseigentümer abzugeben. Das geschieht entweder durch dinglichen Vertrag der Miteigentümer des Grundstücks oder durch dingliche Teilungserklärung des alleinigen Grundstückseigentümers und Eintragung im Grundbuch. Sie bezieht sich auf den Aufteilungsplan, der zu ihrem Bestandteil wird. Der Aufteilungsplan muss von der Bauaufsichtsbehörde als zuständiger Genehmigungsbehörde bescheinigt sein (§ 7 WEG). Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten (=eigenständige/s Wohneinheiten oder Teileigentum) und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht. Die Teilungserklärung stellt eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt dar. Sie bedarf gemäß § 29 GBO lediglich der notariellen Beglaubigung, doch kommen in der Praxis die meisten Teilungserklärungen durch notarielle Beurkundung zustande. Durch Teilungserklärung wird mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden. Wohnungs- und Teileigentümer sind zur Mitwirkung an Änderungen der Teilungserklärung verpflichtet, wenn ihre Beibehaltung zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher: Aufgrund der Teilungserklärung wird durch das Grundbuchamt von Amts wegen das bisherige Grundbuch in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher aufgeteilt. Spätere Änderungen der Teilungserklärung bedürfen stets der Einstimmigkeit in der Wohnungseigentümerversammlung und anschließend der notariellen Beurkundung. Die Teilungserklärung legt fest, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum (zB die Wohnung) werden soll. Ein sachenrechtlicher Teil befasst sich mit der Aufteilung des Wohnungs- oder Teileigentums in Miteigentumsanteile, während die Gemeinschaftsordnung Grundregeln für das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungs- oder Teileigentümer untereinander sowie Gebrauchsregeln (§ 15 Abs. 1 WEG) enthält. Fehlt es an Gebrauchsregeln, müssen diese in einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden. Auch die Hausordnung kann Bestandteil einer Teilungserklärung sein, sie wird jedoch meist erst nach der Teilungserklärung beschlossen. Geregelt werden kann auch die Verteilung der Betriebs- und Nebenkosten. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen, Gartenanteilen, etc.) festgehalten.

Grundlage für die Rückzahlung von Immobiliar-Darlehen ist der rechtsverbindlich abgeschlossene Darlehensvertrag. Neben den Zinsen hat der Darlehensnehmer auch die Tilgung = Rückzahlung zu leisten. Zins und Tilgung bilden zusammen die monatliche Rate. Der aktuell übliche Tilgungssatz ist 2 % p.a. (früher und in Ausnahmefällen 1 %). Im Tilgungsplan kann man die Entwicklung der Rückzahlung des Darlehens erkennen.

Neben dem Tilgungsanteil in der regelmäßigen Rate kann eine zusätzliche Tilgungsvereinbarung mit dem Hypothekengeber getroffen werden, die jährliche Sondertilgungsmöglichkeit. Der Darlehensnehmer/in hat die Möglichkeit, nicht die Verpflichtung, ein bis mehrmals im Jahr zusätzliche Tilgungseinzahlungen auf der Kreditkonto zu leisten und damit die Gesamtrückzahlungszeit des Darlehens zu verkürzen. Die mtl. Rate ändert sich üblicherweise dadurch nicht. Bis 5 % pro Jahr von der ursprünglichen Darlehenssumme sind aktuell üblich und bei den meistens Geldgebern kostenfrei. Aber auch 10 % sind zu bekommen, kosten aber einen Aufschlag von bis zu 0,2 % im Sollzins.

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Hypothekengeber erwarten grundsätzlich die Grundschuldabsicherung im Grundbuch an 1. Rangstelle, keine anderen Rechte dürfen idR vorgehen. Von dieser Regel gibt es Ausnahmen, die im Rahmen der Darlehensverhandlungen zwingend mit angesprochen und bewertet werden müssen. Daher ist es wichtig, schon in einer recht frühen Phase der Kaufpreisverhandlungen Einblick ins Grundbuch zu nehmen. Das bedarf aber der Zustimmung des Eigentümers.

Es gibt in der Immobilienbewertung eine Vielzahl von Ansatzmöglichkeiten. Am Ende ist aus Sicht der Immobilien-Finanzierung immer nur die Meinung des jeweiligen Hypothengebers entscheidend. Und da hat je Bank/Sparkasse ihre eigene Meinung, über die es schwer zu diskutieren geht. Ausgangspunkt ist oft der Kaufpreis zum Tage X in der Vergangenheit. Über etwaige Wertsteigerungsansätze läßt sich trefflich streiten. In der Regel werden sie eher weniger berücksichtigt. Oder man legt ein aktuelles Wertgutachten eines vereidigten Sachverständigen vor, dann kann ein Hypothekengeber darauf eingehen – muß es aber nicht. Oft werden hauseigene Sachverständige oder Immobilienmakler geben einen Wert zu ermitteln oder zu bestätigen. Althergebracht gilt nach wie vor das Niederstwertprinzip: Liegen mehrer Wertansätze vor, wird der niedrigste genommen.

Nun könnte die Meinung des Hypothekengebers ja eigentlich irrelavant sein, wenn am intern ermittelten Beleihungswert nicht der Darlehenszins hängen würde. Es lohnt sich also, möglich alle banküblichen Papiere (Baubeschreibung, Zeichnungen, vermaßte Grundrisse, Wohnflächen- und Kubikmeterberechnungen, amtlichen Lageplan, Grundbuchauszug, etc.) vollständig vorzulegen mit aktuellen Fotos von innen und außen sowie einer Aufstellung, welche Investitionen in den letzten 15 Jahren in die Immobilie eingebracht wurden. Und natürlich dazu eine Liste mit Arbeiten, die Sie vor Bezug der Immobilie investiert haben bzw. zukünftig noch wollen. Transparenz ist auch an dieser Stelle gefragt, um den Kreditspezialisten vom Wert bzw. der Werthaltigkeit der Immobilie zu überzeugen.

Das Hypothekengeschäft ist ein langfristiges Darlehensgeschäft. Schnell dauert die Rückzahlungszeit 20, 30 bis 40 Jahre. In dieser Zeit schwanken die Zinsen unkalkulierbar. Also bietet sich die Festschreibung des verhandelten Zinssatzes an, damit man für diese Zeit eine feste Kalkulationsgrundlage in der Haushaltskasse hat. Festscheibungszeiten sind für 5, 10, 15, 20, 25, 30 Jahre und auch alle Jahre dazwischen und auch für die gesamte Tilgungszeit möglich, man muß nur wissen, welche Banken/Sparkassen die günstigen Angebote macht. Je länger die Zinsfestscheibung gewählt wird, desto weniger Geldgeber sind am Markt zur Verfügung. Und je länger die Festschreibungszeit, je mehr Sicherheit hat man zwar aber je höher ist der Zins. Diese Systematik ist bei allen Geldgebern gleich – und die Auswahl will gut überlegt sein und zur Lebenszyklenplanung passen.

Die Zweckerklärung ist ein Teil des Darlehensvertrages. Sie verknüpft das Hypothekendarlehen (BGB Schuldrecht) mit der einzutragenden Grundschuld (BGB Sachenrecht). Neben vielen kleinen Details, wie zB das Besichtigungsrecht des Geldgebers, die Notwendigkeit des Abschlusses einer Wohngebäudeversicherung, etc. regelt die Zweckerklärung, das der Geldgeber nur dann die Zwangsversteigerung in die Immobilie betreiben darf, wenn er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht vereinbarungsgemäß nachkommt.