Restschuld

Was ist die Hypotheken-Restschuld?

Als Restschuld bezeichnet man im Baufi-Bereich den Betrag, den ein Kreditnehmer einer Bank oder Sparkasse nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldet. Nicht jeder Kredit ist nach Ablauf der Zinsbindung vollständig getilgt. Gerade bei sehr hohen Darlehensbeträgen wie bei einer Baufinanzierung bleibt nach der vereinbarten Zinsbindung häufig noch eine nicht unerhebliche Summe offen – die Restschuld.

Wie hoch ist die Restschuld? Die Höhe der Restschuld haben Sie immer ganz persönlich in der Hand. Sie richtet sich nämlich unter anderem danach, wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung zusammenstellen. Nehmen wir beispielhaft an, Sie haben ein Baudarlehen in Höhe von 250.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,62 Prozent über eine Zinsbindung von 20 Jahren von aufgenommen. Nach Ablauf der 20 Jahre haben Sie knapp 118.000 Euro der Baufinanzierung getilgt und etwas mehr als 63.000 Euro Zinsen an die Bank gezahlt. Trotz allem bleibt eine Restschuld in Höhe von rund 132.000 Euro, die Sie begleichen müssen.

Eigenschaft
Darlehenshöhe 250.000 €
Zinsbindung 20 Jahre
Sollzins 1,62%
Tilgungssatz 2%
Monatliche Rate 754,17 €
Getilgter Betrag nach Zinsbindung 118.008,73 €
Gezahlte Zinsen nach Zinsbindung 63.329,57 €
Restschuld nach Zinsbindung 131.991,27 €

Tabelle: Beispielrechnung Restschuld Dr. Klein Privatkunden AG

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Die Restschuld müssen Sie der Bank/Sparkasse nach Ablauf der Sollzinsbindung überweisen. Um die Restschuld zu finanzieren, können Sie entweder den Betrag beispielsweise aus Eigenkapital zahlen, oder Sie können die Restschuld mit einem neuen Darlehen in den folgenden Jahren weiter in Raten zurückzahlen. Sie verlängern Ihr Darlehen bei der selben Bank/SK, das nennt man „prolongieren“ –  oder Sie wechseln den Geldgeber, weil ein anderer günstigere Zinsen anbietet, dann „finanzieren Sie um“.

Gibt es eine Baufinanzierung ohne Restschuld? Es gibt auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Restschuld abzuschließen. Bei dieser Art der Baufinanzierung handelt es sich um das so genannte Volltilgungsdarlehen. Hier bleibt keinerlei Restschuld nach der vereinbarten Zinsbindung übrig. Um ein solches Darlehen zu erhalten, brauchen Kreditnehmer eine exzellente Bonität und ein überdurchschnittlich hohes Einkommen, da die Monatsrate oft entsprechend hoch ist (siehe Tilgungsarten).

Was beeinflusst die Höhe der Restschuld? Die Höhe der Restschuld wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Je nachdem wie Sie diese Faktoren steuern, fällt die Restschuld dadurch mal höher oder mal niedriger aus. Grundsätzlich wird die Höhe der Restschuld von folgenden drei Faktoren besonders beeinflusst:

Die Restschuld berechnen. Wenn Sie nicht auf den Tilgungsplan Ihrer Bank/Sparkasse warten wollen, oder Sie vielleicht noch gar nicht mit einer Bank gesprochen haben, sondern schon vorab Ihre Restschuld berechnen wollen, nutzen Sie doch ganz unkompliziert Restschuldrechner im Netz. Geben Sie dazu einfach Ihre gewünschte Darlehenshöhe ein und wählen Sie Ihre favorisierte Zinsbindung. Im zweiten Schritt bietet der Restschuldrechner die Möglichkeit, beispielsweise die Zinsbindung noch zu verändern oder den Tilgungssatz manuell an Ihre finanziellen Möglichkeiten anzupassen. Dadurch wird erkenntlich, wie sich diese Faktoren auf die Restschuld oder die monatliche Rate auswirken. Der Restschuldrechner zeigt auch die gesamte Zeit an, die Sie benötigen, bis das Darlehen mit Ihren Angaben vollständig abgezahlt ist. Bitte beachten Sie, dass der Restschuldrechner lediglich einen ersten unverbindlichen Eindruck in Ihre Baufinanzierung darlegt. Wollen Sie individuell Ihre Restschuld berechnen lassen, wenden Sie sich gern an mich, ich zeige Ihnen ganz exemplarisch, transparent und verständlich, wie sich Ihre Festschuld entwickeln kann

Lange Zinsbindung wählen. Die aktuellen Bauzinsen sind gerade noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Auf lange Sicht wird der Zins vermutlich steigen. Daher rate ich, sich für eine möglichst lange Zinsbindung zu entscheiden. So können Sie Ihr Baudarlehen über viele Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg zinsgünstig finanzieren. Sollten die Zinsen wider Erwarten weiter sinken, haben Sie dem Gesetz nach ein kostenloses Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Vertragslaufzeit – gerechnet ab Vollauszahlungstag des Darlehens. Dieses Sonderkündigungsrecht erlaubt es Ihnen, Ihre Baufinanzierung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurück zu zahlen bzw. zu beenden – ganz unabhängig davon, ob Ihre Zinsbindung eigentlich noch fünf, zehn oder 15 Jahre gelaufen wäre. Und das kostenfrei!

Ein weiterer Weg um Ihre Restschuld zu berechnen ist, wenn Sie sich von Ihrer Bank einen Tilgungsplan aushändigen lassen. Im Tilgungsplan sehen Sie den genauen Verlauf der Darlehensrückzahlung. Sie können Monat für Monat ablesen, wie viel Sie bereits getilgt und an Zinsen gezahlt haben und wie sich die Restschuld mit der Zeit verändert. Die Bank muß Ihnen hier also auch die Restschuld berechnen.

Kann ich die Höhe meiner Restschuld vollkommen selbst bestimmen? Obwohl Sie bei der Gestaltung der Restschuld einen großen Einfluss haben, können Sie sie nicht vollkommen selbst bestimmen. Die Höhe der Restschuld ist, wie eingehend erläutert, direkt abhängig vom Tilgungssatz und der Sollzinsbindung. Die Bank errechnet, abhängig von Ihren Angaben zum Einkommen und Eigenkaptal, verschiedene Modelle, wie schnell und in welcher Höhe Sie die Darlehensrückzahlung gestalten können. Dabei gibt es eine Mindestrate, die Sie zahlen müssen. Sie können also nicht sagen, Sie möchten nur 100 Euro Monatsrate zahlen. Es gibt eine Mindestrate, die die Bank anhand Ihrer finanziellen Situation für Sie ansetzt. Die Mindestrate ist demnach der kleinstmögliche Betrag zur Darlehensrückzahlung. Dementsprechend bleibt mit der Mindestrate die höchste Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung übrig. Auf die endgültige Höhe Ihrer Restschuld haben Sie also nur in geringem Maße Einfluss. Allerdings haben Sie es in der Hand, wie schnell Sie diese finanzieren wollen, indem Sie beispielsweise einen höheren Tilgungssatz ansetzen als bei der Mindestrate oder Sondertilgungsoptionen wählen. 

Hohe Restschuld muss finanziert werden können. Sie sollten damit rechnen, dass die Zinsen in zehn Jahren vermutlich deutlich höher sein werden als jetzt. Die Zinskonditionen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung werden höchstwahrscheinlich dann schlechter sein als jetzt. Umso wichtiger ist es, gerade in den Zeiten niedriger Zinsen hohe Tilgungsraten zu vereinbaren und so die Restschuld zu verringern. Eine Restschuld von 60.000 Euro zu zukünftig beispielsweise 4 Prozent Zinsen abzuzahlen ist für die meisten wesentlich leichter als 150.000 zu 4 Prozent Zinsen abzuzahlen.

Restschuld nach Zinsbindung: Wie geht es weiter? Oftmals haben Kreditnehmer noch eine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung abzuzahlen. Diese Restschuld können sie durch eine Einmalzahlung aus Eigenkapital ablösen und die Restschuld so komplett tilgen. Oftmals wird jedoch eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Über diese weitere Finanzierung wird die Restschuld weiterhin monatlich in Raten abgezahlt. 

Bei der Anschlussfinanzierung haben Sie im Prinzip zwei Möglichkeiten: Sie können den Finanzierungsvertrag bei Ihrer alten Bank verlängern (Prolongation) oder die Restschuld im Zuge einer Umschuldung bei einer neuen Bank finanzieren.

Prolongation: Restschuld bei der alten Bank finanzieren

Bei einer Prolongation teilt Ihnen Ihre alte Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mit, ob sie die Restschuld mit Ihnen weiterfinanzieren möchte oder nicht. Im ersten Fall unterbreitet die Bank Ihnen vermutlich gleich ein Angebot zur Weiterfinanzierung der Restschuld. Meistens haben Sie dann drei Angebote zur Auswahl. Sie müssen einfach nur Ihre Unterschrift unter das Angebot setzen und haben Ihre Prolongation in Sack und Tüten. Zugegeben: Die Prolongation ist ziemlich schnell und einfach.

Aber: Die Prolongationsangebote sind meistens nicht die besten Angebote am Markt, um Ihre Restschuld zu finanzieren. Der Grund dafür ist so einfach wie ungerecht zugleich. Sie sind kein Neukunde mehr, um den man werben muss. Deshalb erhalten Sie nicht das beste Angebot im Repertoire. Zudem kann man den Vertrag nicht an eine veränderte Lebenssituation anpassen, da kein neuer Vertrag geschlossen wird. Haben Sie also in der Zeit bis zur Anschlussfinanzierung beispielsweise Nachwuchs oder eine Gehaltserhöhung bekommen, können Sie Ihre Baufinanzierung nicht an diese Gegebenheiten anpassen und beispielsweise Sondertilgungsoptionen einbauen. Das erfordert einen ganz neuen Vertrag und geht nur mit einer Umschuldung, inklusiver aller bei einer Umschuldung anfallenden Kosten und Aufwände.

Umschuldung der Restschuld: Finanzierung an Ihr aktuellen Bedürfnisse anpassen

Bei der Umschuldung Ihrer Restschuld zu einer neuen Bank erhalten Sie im Gegensatz zur Prolongation schon einmal hin und wider den Neukundenbonus. Da Sie bei einer Umschulung bestenfalls mehrere Angebote von verschiedenen Banken vergleichen, können Sie sich beispielsweise den zinsgünstigsten Anbieter schnappen und dadurch reichlich Zinsen bei der Finanzierung Ihrer Restschuld sparen. Sie können die Anschlussfinanzierung in diesem Fall auch an ihre aktuelle Lebenssituation anpassen und sich gegebenenfalls Extras wie Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel neu sichern.

Mit einer Umschuldung kommen Sie in der Regel kostengünstiger und flexibler weg als bei einer Prolongation. Allerdings haben Sie etwas mehr Aufwand als bei einer Prolongation. Denn Sie müssen beim Anbieterwechsel wieder die Bonitäts- und Objekt-Unterlagen neu einreichen. Da die meisten Bauherren die Angaben zum Haus und zur bisherigen Finanzierung aber gut sortiert abgeheftet oder als beschriftete PDF-Datei haben, sollte das relativ schnell gehen. Im Schnitt haben Sie rund zwei Stunden Arbeitsaufwand bei einer Umschuldung Ihrer Restschuld. Das ist wahrlich nicht viel Zeitinvestition, wenn Sie im Gegenzug zigtausend Euro an Zinsen sparen. Mit einem Forward Darlehen können Sie übrigens bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung Ihre Umschuldung unter Dach und Fach bringen.

Zu dem Abschluss eines völlig neuen Finanzierungsvertrages gehört auch eine erneute Abfrage der SCHUFA. Auch die Kosten für das Grundbuch und die damit zusammenhängenden Notarkosten fallen bei einer Umschuldung der Restschuld erneut an. Doch auch trotz dieser anfallenden Kosten lohnt sich die Umschuldung meistens noch deutlich. Denn die Zinsersparnis schlägt diese Kosten.

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