6 vermeidbare Fehler
1. Die Gesamterwerbskosten sind nicht vollständig erfasst
Täglich kommen Kunden zu mir und wollen eine Immobilie mit günstigsten Zinssätzen finanzieren. In der Erwartung eines konkreten Zinssatzes frage ich nach den Erwerbskosten und dem gewünschten Hypothekendarlehen. Und schnell zeigt sich, dass wichtige Kostenpositionen fehlen oder einfach zu niedrig angesetzt wurden. Wenn sehr viel Eigenkapital zur Verfügung steht, kann man damit sicherlich etwas lockerer umgehen, als wenn man kein oder nur wenig eigene Mittel in die Finanzierung einbringen kann. Neben dem Kaufpreis wollen auch der Notar, das Gericht, der Immobilienmakler, der Steuerberater, etc.. bezahlt werden. Und dazu kommen Überlegungen zum Umzug und einer evtl. Renovierung oder Modernisierung. Erst wenn all diese Kostenpositionen erfasst sind, geht es an die nächsten Finanzierungsschritte. Bis zu den Zinsverhandlungen dauert es allerdings noch etwas.
2. Eine Nachfinanzierung wirft alle Überlegungen im Vorfeld einer ImmobilienInvestition über den Haufen
Des Öfteren muß ich mich im Rahmen Neubau mit diesem zugegeben für alle Parteien leidigen Thema befassen. Anders als bei der Bestandsimmobilie gibt es im Neubaubereich weit mehr Kostenpositionen, die es aufzulisten, zu klären, abzuwägen und teils zu schätzen gilt. Über die vielen Jahre meiner Baufi-Beratungstätigkeit habe ich für meine Kunden eine Liste zusammengestellt mit allen möglichen (und auch unmöglichen) voraussichtlich anfallenden Kostenpositionen. Es zeigt sich, dass unter Einbeziehung auch eines kleinen Reservebetrages für Unvorhersehbares die Kosten- und Finanzierungspläne aufgehen – und eben kein Nachfinanzierungsbedarf entsteht. Natürlich kommt eine gewisse Kostendisziplin der Bauherren dazu, denn spätere Sonderwünsche müssen dann aus zusätzlichem Eigenkapital bezahlt werden, das meistens nicht vorhanden ist. Und eine Kontrolle durch einen neutralen versierten Baufachmann kann auch nicht schaden. Erst wenn die Kalkulationen im Vorfeld seriös und vollständig abgeschlossen sind, geht’s ans Planen der Hypothekenausgestaltung.
3. Eigenkapital zu wenig und Tilgung ist zu niedrig
Über die besonderen Aspekte bei Finanzierungen mit wenig/keinem Eigenkapital habe ich an anderer Stelle schon Wissenswertes geschrieben. Es ist recht typbedingt, ob man ohne Eigenkapital eine Immobilie erwerben möchte, die Risiken sind weit höher als wenn man Bargeld einsetzen kann. Auf jeden Fall dauert die Rückzahlung einer „normalen“ Hypothek mit 1 % Anfangstilgung in der heutigen Zinslandschaft über 50 – 60 Jahre. Das hat dazu geführt, dass anders als früher ein Tilgungssatz von mindestens 2 % normal ist und von den Banken überwiegend gefordert wird. Oft ist bei dieser Ausgangslage dann die monatliche Rate doch deutlich höher als die bisherige Miete. Die Tragbarkeit will genau überlegt sein.
4. Falsche Prioritäten und zu wenig Flexibilität
Es ist manchmal auch für den Fachmann nicht einfach, die unterschiedlichsten Finanzierungsangebote zu unterscheiden und die Vor- und Nachteile jeden einzelnen Angebotes herauszuarbeiten. Daher hat es sich bewährt, unabhängig vom jeweiligen Geldgeber zunächst einmal die wichtigsten 5 – 6 FinanzierungsBausteine zu kennen und abzuwägen, ich sage dazu Prioritätenliste. Möglichst viel finanzielle Sicherheit für die Familie bei gleichzeitig möglichst hoher Flexibilität, um bei Veränderungen der Lebens- und Finanzlage sofort reagieren zu können, ist wichtig. Ein Beispiel: Was nutzt heute ein niedriger Zins im 10 Jahresbereich mit geringer Rate, wenn am Ende die Zinsen doppelt so hoch sind und die monatliche Rate auch!?
5. Der Hausbank vertraut
Text folgt
6. Fehlende Absicherung
Die grundsätzliche Frage besteht, was ist, wenn der Hauptverdiener ausfällt und die monatliche Zins- und Tilgungsrate nicht mehr gezahlt werden kann! Welche Vorsorge für z.B. diesen Fall kann kostengünstig getroffen werden? Auf jeden Fall kann die Immobilie verkauft werden, wenn es finanziell eng wird. Nur- wie lange dauert das? Bekommt man unter Zeitdruck den gewünschten Preis? Die Rate aber läuft weiter, und weiter und weiter…. Also sind sehr ernsthafte Gedanken für die Wechselfälle des Lebens wichtig, bevor der Kaufvertrag und/oder der Finanzierungsvertrag unterschrieben wird. Zumindest preiswerte Risikolebensversicherungen sollten abgeschlossen werden. Und wenn sich dann bei der Analyse der vorhandenen Versicherungen herausstellt, dass die eine oder andere zu teuer im Preis-/Leistungsverhältnis ist, spart man an der einen Stelle und kann dafür seien Versicherungsschutz ohne zusätzliche Kosten für die Haushaltskasse ergänzen. Lassen Sie sich von mir bzw. meinen versierten neutralen Kollegen beraten, gern stelle ich zeitig den Kontakt her und Sie vereinbaren einen wichtigen nächsten Beratungstermin, der Ihnen eine hoffentlich sorgenfreie finanzielle Zukunft bringt!
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