Kauf einer Immobilie

Viele künftige Immobilieneigentümer (Selbstnutzer und Vermieter) tun sich schwer, neu zu bauen. In manchen Regionen gibt es zumal wenig geeignete Grundstücke, die zu dem teuer oder nur auf Erbpachtbasis zu erwerben sind. So schaut man sich im Immobilienbestand um und vergleicht die angebotenen Objekte mit den persönlichen individuellen Vorstellungen.

Der große Vorteil  einer bestehenden Immobilie ist die weitgehende Planungssicherheit, wenn man mit einem Gutachter durch die Immobilie gegangen ist. Viel, aber lohnenswerte Arbeit im Vorfeld bedeutet die Zusammenstellung von Renovierungs-, Modernisierungs-, Umbau-  und Sanierungskosten. Je intensiver Sie diese Recherchen betreiben, umso geringer am Ende die Überraschungen!

Mit welchen Kostenpositionen beim Erwerb einer Bestandsimmobilie müssen Sie rechnen?

 

  1. notarieller Kaufpreis
  2. Renovierungs-, Modernisierungs-, Umbau-  und Sanierungskosten
  3. Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen zur Zeit 5 % des Kaufpreises)
  4. Notar- und Gerichtskosten (ca. 2 % des Kaufpreises)
  5. Maklercourtage (aktuell bis 5,95 % des Kaufpreises)
  6. Sonstiges (Küche, etc.)

 

Mit einem realistischen Ansatz dieser Kostenpositionen wäre dann die Kostenseite „safe“. Kommen wir zur Finanzierungsseite.

Der weit überwiegende Teil der Banken/Sparkassen erwarten, daß die Kaufnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital bezahlt werden. Es sei denn, es kann eine weitere, nahezu schuldenfreie Immobilie ersatzweise zum Teil mit beliehen werden. Das hätte dann zusätzlich auch noch einen zinsoptimierenden Vorteil. Wie das funktioniert, zeige ich Ihnen gern.

Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hilft bei der Finanzierung, wenn die preisbestimmenden Details ins Finanzierungskonzept passen und Ihren Wünschen entsprechen. Im Wesentlichen geht es bei der KfW um das Wohneigentumsprogramm und/oder die Förderung von energetischen Maßnahmen. Hier ist sehr zu unterscheiden, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird.

Wichtige Fragen

  1. Wer bestimmt eigentlich den Notar?
  2. Welche Auswirkungen haben die Bestimmungen im notariellen Kaufvertrag auf die Finanzierung/den Beleihungswert?
  3. Wo finde ich Gutachter, deren Gutachten bei den Banken anerkannt werden? Welche Gutachter sind für die KfW erforderlich?
  4. Wie bewerten die Banken/Sparkassen den Kaufpreis, und welche Abschläge machen sie ggf. beim Verkehrswert?
  5. Welchen Einfluß hat der Beleihungswert auf die Zinsgestaltung? Wie kann an zinsoptimierend den Beleihungswert beeinflussen?
  6. Werden die Renovierungs-, Modernisierungs-, Umbau- und Sanierungskosten voll werterhöhend und zinsverbessernd angesetzt?
  7. Wie verbessern Eigenleistungen den Zins?

Sprechen Sie mich einfach an. Gern stehe ich Ihnen bei der Beantwortung der Fragen mit Rat und Tat zur Seite.

Generell gilt in der heutigen Zeit: je mehr Barkapital eingesetzt werden kann, desto günstiger die Finanzierung. Es sollte aber immer ein kleines Finanzpolster als Reserve vorgehalten werden.

Und je mehr Barkapital eingesetzt wird, desto niedriger der Zins. Den besten Zins erhalten Sie – und das ist bei allen Geldgebern gleich -, wenn Sie die Kaufnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital zahlen und darüber hinaus auch noch weitere 40 % des von dem Geldgeber festgestellten Verkehrswert in Bar einsetzen können. Darüber hinaus verweise ich auf die 10 goldenen Regeln in der Immobilienfinanzierung.

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