Wie sag ich´s meiner Hausbank / Sparkasse?

So wurden in den letzten Jahren die Bonitätsansätze und -prüfungen immer weiter verfeinert – und jeder Hypothekengeber hat die gesetzlichen und geschäftspolitischen Vorgaben recht unterschiedlich interpretiert und gestaltet, damit sich die jeweilige Geschäftspolitik der Geldhäuser unterscheiden und für den Laien wenig durchschaubar machen.

Um welche besonderen Beurteilungsansätze geht es unter anderem, hier ein kleiner Auszug:

• Die Bonitätsprüfung wird für jeden Darlehensnehmer individuell erstellt und als Einzelfallentscheidung bepreist, d.h., jeder Kunde bekommt einen anderen Zins. Seine Daten sind nicht vergleichbar mit anderen Kunden, die anscheinend genau gleiche finanzielle Voraussetzungen haben. Vergleichslisten im Internet bringen lediglich einen allgemeinen Zinsüberblick, sagen aber nichts über das individuelle Zinsangebot aus, das man persönlich am Ende bekommen kann.

• Je nach Beurteilung der Bonität des Einzelnen wird das Ausfallrisiko bewertet. ein einheitliches Prüfschema gibt es nicht mehr. Bei „weitgehenden“ Darlehenswünschen wird ggf. mehr Eigenkapital oder eine höhere Tilgungsleistung erwartet.

• Beruf, Branche, Dauer des Beschäftigungsverhältnisses haben in der Beurteilung eines Darlehensantrages ein hohes Gewicht. Die Haushaltskasse und der Darlehenswunsch auf der einen Seite und die Qualität/Beleihungswert der Immobilie auf der anderen Seite werden jeweils getrennt von einander bewertet. Beide Seiten müssen stimmig sein. Passen die Daten auf der einen Seite nicht, kann nicht mit einer sehr guten Beurteilung der anderen Seite aufgerechnet werden – das war früher einmal anders! Beispiel: Eine  Immobilie wird nur zu 50 % ihres Wertes mit einem Darlehen belastet (also positiv, eine erststellige Hypothek, was soll einer Bank schon passieren!?), aber leider ergibt die Haushaltsrechnung, dass die Rate nicht getragen werden kann. Eine Finanzierung wird nur schwer bis gar nicht möglich sein.

• Folgende Einkommensbesonderheiten werden genau angesehen und bewertet/akzeptiert: Arbeitsverträge mit Probezeit und/oder Befristung, Einkommen aus Arbeitslosengeld, mtl. Zuschußzahlungen aus der Familie/Eltern, Unterhaltszahlungen, Berücksichtigung von Überstundenbezahlungen unter langfristigen Gesichtspunkten, ähnlich die Anerkennung von Spesen-, Tantieme und Sonderzahlungen als nachhaltiges Nettoeinkommen.

• Statistische Erhebungen zeigen in den einzelnen Regionen in Deutschland, wo die Arbeitslosenquote und Scheidungsraten besonders hoch bzw. niedrig sind. Es gibt Zinsboni oder schlechtere Zinsen – je nach dem! Es fließen langfristige Wertentwicklungschancen und die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung der Region in die Kalkulation der Zinssätze ein.

• Schuldenfreiheit bis Rentenbeginn bzw. Volltigungsdarlehen geben Pluspunkte im Zins.

• nSchrankfertige Vorlage aller Papiere und deren Plausibiltät bis hin zur Kundenstory führen dazu, das die Kreditspezialisten weniger Zeit für die Kreditbeurteilung und die Anfertigung der Darlehnszusage bzw. des Kreditvertrages benötigen, es gibt Vorteile im Zins. Dazu spielt die Höhe der Darlehenssumme eine entschiedenen Rolle in der Stückkostenbetrachtung, je höher die Summe, je mehr Zinsvorteile gibt es. Oder anders herum, je kleiner das Darlehen (z.B. unter T€ 100), desto schlechter der Zins.

• Bestimmte Gruppen von Hypothekengebern wie z.B. der Sparkassen- und Volksbankenbereich haben sich dem Regionalprinzip verschrieben, d.h., sie wollen nur Kunden bedienen, die in einem bestimmten Umkreis/Regionalkreis wohnen oder die Immobilie finanzieren. Sie können für diese bestimmte Region die Werthaltigkeit der Immobilie einschätzen bzw. die Sicherheit des Arbeitgebers/-platzes beurteilen, um daraus auf die Wahrscheinlichkeit zu schließen, dass der Darlehensnehmer aus seinem Nettoeinkommen seine Darlehensraten auch immer pünktlich bezahlen kann.

• Die Ermittlung eines nachhaltig erzielbaren Immobilienwertes ist die zentrale Aufgabe der Darlehensgeber, hängt daran doch im Zweifel an der Verwertbarkeit/Verkauf/Versteigerung ein möglicher Verlust für den Hypothekengeber, wenn der Kunde die Rate nicht mehr zahlen kann. Der vom Kunden am Markt erzielte Kaufpreis wird „intern“ überprüft anhand von Statistikwerten mittels Bewertungsprogrammen (VDP, Sprengnetter, o.ä.), auch helfen Gutachten von vereidigten Sachverständigen weiter, die aber in der Regel separat bezahlt werden müssen. Mit entsprechenden Sicherheitsabschlägen (meist rund 10 %) wird der belastbare Beleihungswert ermittelt und ins Verhältnis zur gewünschten Darlehenssumme gesetzt. Je besser das Verhältnis ist, je niedriger ist der Zins! Beispiel: bei einer Beleihung bis 60 % gibt es den besten Zins, bei einer Beleihung über 100 %  ist das Zinsangebot deutlich höher.

Dies kann nur ein Auszug aus den gedanklichen Ansätzen sein, die sich die Kreditspezialisten in den Banken und Sparkassen machen. An dieser Stelle möchte ich Sie  ein wenig sensibel machen, wie die Branche tickt und wie man bestimmte Aussagen  im Rahmen einer Bearbeitung des Darlehensantrages zu bewerten hat. Auch an dieser Stelle stehe ich mit Rat, Interpretation und Erläuterungen zur Verfügung. Nutzen Sie meine guten Handelsbeziehungen zu fast allen wesentlichen Hypothekenpartnern in Deutschland. Über Dr. Klein Baufinanzierungen habe ich jederzeit Zugriff auf die jeweiligen ganz unterschiedlichen Grundlagen der Hypothekengeber und deren Bedingungen und Denkweisen.