Haushaltsrechnung für „Was kann ich mir an Immobilie leisten?“
Sie haben bereits Ihr einsetzbares Eigenkapital ermittelt – nun geht es zu Ihrer Haushaltskasse. Die Frage, welche monatliche Rate für Zins und Tilgung können und wollen Sie sich in den nächsten 20-30 Jahren leisten, ist von elementarer Bedeutung. Wie sehen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben – und wie sehen die Hypothekengeber Ihre Zahlen, da kann es deutliche Unterschiede geben. Aber Sie kennen Ihren Lebensstandard und Anforderungen in die monatliche Liquidität am besten. So beantworten Sie sich ganz realistisch die Frage, mit welcher Ratenhöhe Sie glücklich und zufrieden leben können. Nicht der Darlehensgeber sagt Ihnen, was Sie sich leisten sollen, sondern Sie selbst haben ein gutes Gespür für ihre Zahlungsmöglichkeiten.
Sinnvollerweise gehen Sie von Ihrer heutigen Kaltmietzahlung aus. Dann addieren Sie Ihre monatlichen Sparraten dazu und schränken möglicherweise ganz gezielt die eine oder andere Ausgabe in Zukunft ein – und schon haben Sie einen realistischen Betrag, mit dem Sie Zins und Tilgung künftig bezahlen können. Und wenn Sie dazu in der Vergangenheit ein Haushaltbuch geführt haben, können Sie nun ziemlich präzise diese Zahl benennen, die so unbedingt wichtig ist für alle Ihre weiteren Überlegungen zu einer Immobilienfinanzierung. Sie machen also einen 2. Kassensturz – nach dem einsatzbaren Eigenkapital wissen Sie nun Ihre langfristig nachhaltig tragbare Rate.
Auf der Ausgabenseite empfiehlt es sich durchaus, mal für eine gewisse Zeit ein Haushaltsbuch zu führen, um zu sehen, wo das Geld eigentlich so bleibt – insbesondere dann, wenn noch kein wesentliches Barkapital angespart worden ist und die Rate künftig deutlich höher sein soll als die heutige Kaltmiete. Gern stelle ich Ihnen eine Checkliste zur Verfügung. Dann haben Sie Ihre Ausgaben (Lebenshaltung, Kleidung, Unterhaltsverpflichtungen, Leasing-/Kreditraten für Auto, Versicherungen, Hypothekenraten/Kosten für schon vorhandene Immobilien, Heizung, Strom, Wasser, Gas, Grundsteuer, Bürgschaftsverpflichtungen, Verpflichtungen aus Unternehmensbeteiligungen, etc.) im Griff und können ganz gezielt sparen und Kapital bilden.
Auf der anderen Seite des Haushaltsbuches steht Ihr regelmäßiges Netto-Haushaltseinkommen. Sind Sie angestellt oder verbeamtet, läßt sich diese Zahl sehr schnell und verläßlich darstellen. Bei Selbständigen und Freiberuflern ist es schon etwas aufwändiger und bedarf einiger Erfahrung, das Nettoeinkommen darzustellen, wie die Hypothekengeber es haben wollen. Es spielt also weniger das Jahresbruttoeinkommen eine Rolle, als die tatsächlich monatlich zur Verfügung stehende Liquidität, denn daraus müssen ja alle Kosten, also auch Zins und Tilgung und Bewirtschaftungskosten, bezahlt werden. Die Höhe des Jahres-Bruttoeinkommen ist ein Thema bei der Beurteilung von Finanzierungen von KapitalanlageImmobilien.
Zur Abrundung dieser Überlegungen ziehen Sie nun vom regelmäßigen Familiennettoeinkommen (Lohn/Gehalt, Kindergeld, Unterhaltseinnahmen, Kaltmieten, Renten, etc.) die fortlaufenden Kosten ohne Ihre bisherige Miete aber incl. der künftigen mtl. Rate mit Nebenkosten ab – und es sollte ein kleines Plus mindestens übrigbleiben. All diese Daten tragen Sie in die bankenübliche „Vertrauliche Selbstauskunft“ ein, die eine der wesentlichen Formulare im Rahmen von Darlehensverhandlungen mit Banken und Sparkassen ist.
Ihre Prüfung der finanziellen Belastbarkeit ist optimal verlaufen, Sie können die monatliche „Belastung“ aus Zins und Tilgung tragen, einer Hypothekengewährung steht aus diesem Gesichtspunkt nichts im Wege. Der 2. Kassensturz ist gemacht, es kann also mit den Überlegungen positiv weitergehen.
In meinen o.a. Ausführungen habe ich angedeutet, dass die Hypothekengeber durchaus unterschiedliche Ansätze verfolgen, um die finanzielle Belastbarkeit eines neuen Kunden zu prüfen. So sehen z.B. die Berechnungen für Familie Mustermann aus, die 2 Kinder hat:
Unterschiedliche Betrachtungen der Haushaltskasse eines Kunden
Einnahmenseite
Einnahme
Nettogehälter
13. Gehalt
Spesen
Überstunden
Tantieme
Kindergeld
Unterhalt
Zinsen
Kaltmieten
insg. Netto
Kundenrechnung
€3.000,00
€250,00
€150,00
€125,00
€300,00
€408,00
€350,00
€180,00
€500,00
€5.263,00
Bankrechnung
€3.000
€125,00
€0,00
€0,00
€150,00
€408,00
€0,00
€0,00
€400,00
€4.083,00
Ausgabenseite
Ausgabe
Lebenshaltungskosten 4 P.
Miete (entfällt künftig)
Auto
Versicherungen
Unterhaltverpflichtung
Autodarlehen/Leasing
Hypothekenrate bestehend
Hypothekenrate neu
Nebenkosten f 120 qm
Summe
Kundenrechnung
€800,00
€0,00
€125,00
€100,00
€200,00
€200,00
€400,00
€850,00
€300,00
€2.975,00
Bankrechnung
€1.200,00
€0,00
€200,00
€100,00
€200,00
€200,00
€500,00
€1.100,00
€360,00
€3860,00
Differenz/Überschuß
€2.288,00
€223,00
Man sieht an diesem Beispiel, dass eine Immobilienfinanzierung aus Sicht der Haushaltskasse „machbar“ ist, man aber bei der Beurteilung durchaus zu unterschiedlichen Zahlenansätzen kommen kann, denn je höher der Überschuß, desto besser die Bonität und je besser der Zins. Und insbesondere bei Finanzierungen ohne Eigenkapitaleinsatz, also sogenannten Vollfinanzierungen, spielen die Überlegungen und Berechnungen eine sehr bedeutende Rolle.“
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