10 Goldene Regeln in der Baufinanzierung

Die Investition in eine Wohn-Immobilie ist und bleibt die für viele Menschen größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. In wenigen Wochen und Monaten sind Entscheidungen zu treffen, die meist 25, 30, teils über 40 Jahre Bestand haben und reiflich zu überlegen und abzuwägen sind. Bei der Verwirklichung dieses wichtigen Zieles biete ich – als neutraler Immobilien-Finanzierungsspezialist – fundierte Beratung und geldwerte Unterstützung an, damit Sie sicher und glücklich zu Ihrer Immobilie kommen und Sie diese über die gesamte Laufzeit einer Hypothek hinweg auch entspannt genießen können. Einige wichtige grundsätzliche Regeln sind zu beachten:

Im Vorfeld gründlich planen "Was kann ich mir leisten?"

„ Vor jeder größeren finanziellen Entscheidung und Ausgabe steht der „Kassensturz“. Wieviel Nettoeinkommen steht mir regelmäßig zur Verfügung, und habe ich das langfristig immer verfügbar, wann ändern sich auf der Einnahmeseite möglicherweise die Finanzen!? Wie sieht die Finanzlage aus, wenn ich in rente gehe!?

Auf der Ausgabenseite sind manche Kosten in der Haushaltskasse nicht so schnell zu verändern, andere sind „fix“. 

Wie sieht die finanzielle Zukunft aus, mit welchen mtl. Zahlungen für die Hypothekenfinanzierung kann ich oder will ich kalkulieren. Wie hoch darf/soll die monatliche Zins- und Tilgungsrate, die Wunschrate, sein, die mich die nächsten 10, 20, 30 Jahre begleiten wird? Dazu kommen ja immer auch die Nebenkosten für Haus und Wohnen.

Aus diesen Überlegungen, die Sie am besten mit einem neutralen Baufi-Berater gemeinsam anstellen, ergeben sich fast alle weiteren Planungen und beantwortet die Frage:

                     „Wieviel Immobilie kann ich mir leisten!?

Natürlich spielt auch das ersparte, Ihr Eigenkapital, eine wesentliche Rolle. Aber – geht Immobilienfinanzierung eigentlich auch ohne viel Bares!?

Spannende Fragen, auf die ich im persönlichen Beratungsgespräch hier am Schreibtisch Antworten gebe, damit Sie sicher und preiswert zu den eigenen 4 Wänden kommen.“

Je mehr Bargeldeinsatz, desto günstiger die Finanzierung

„Es könnte eine Binsenwahrheit sein, wenn man sagt, je mehr Eigenkapital desto preiswerter wird die Finanzierung. Doch dazu gibt es zweierlei zu sagen: 

Natürlich spart man Zinsen, da man ja das Hypothekendarlehen nicht so hoch aufnehmen muß als wenn man kein Bargeld einsetzt. Und bei den heutigen Anlagezinsen macht es auch wenig Sinn, sein Geld auf niedrig verzinslichen „Sparkonten“ anzulegen. Andererseits brauchen Sie eine gute finanzielle Reserve, wenn Sie eine Immobilie erwerben oder bauen. Man spricht von 3 – 4 monatlichen Nettofamilieneinkünften für unvorhersehbare plötzliche Ausgaben.

Die Hypothekengeber haben allerdings noch einen anderen Gesichtspunkt. Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Finanzierung einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank/Sparkasse im Zweifel das ausgeliehene Geld nicht wieder zurück zu bekommen. Das honorieren die Hypothekengeber mit deutlichen Zinsvergünstigungen. Also – je mehr Bargeldeinsatz oder ggf. auch bewertbare Zusatzsicherheiten desto günstiger der Darlehenszins für die ausgehandelte Zinsbindungsfrist. Den besten Zins, und diese Betrachtung ist bei allen Hypothekengebern gleich, gibt es, wenn Sie 40-50 % des anerkannten Wertes (Verkehrswert, Beleihungswert, Kaufpreis?)  Ihrer Immobilie einsetzen. Man spricht von einer erststelligen Hypothek mit bestem Zins. Natürlich bieten die von mir im Überblick befindlichen 400 Banken/Sparkassen/ Versicherungsgesellschaften untereinander sehr unterschiedliche Hypothekenkonditionen – aber alle im 1 a – oder Realkreditbereich, wie man sagt, mit teils großen Preisunterschieden im Vergleich.

Nach wie vor sind „100-110 % Finanzierungen“ möglich, diese sind aber mit deutlich höheren Zinsen ausgestattet, als eine Finanzierung mit Eigenkapitaleinsatz. Eigenkapitaleinsatz ist immer so definiert, dass die weichen Kosten, auch Kaufnebenkosten genannt, aus Bargeld bezahlt werden – also ganz ohne Barkapital geht es dann doch meistens nicht – und auf den Kaufpreis oder die Grundstücks- und Baukosten (=substanzbewährte Kosten) Eigenkapital eingesetzt wird.

Wägen Sie ab und sprechen Sie mit mir, gemeinsam erstellen wir ein ausgewogenes, gut umsetzbares Finanzierungskonzept mit marktführenden Zinsen.“

Die richtige Darlehenssumme spart später große Sorgen

„Ohne richtige Planung ist alles nichts!“ sagt der Volksmund. Egal ob Sie neu bauen, eine Immobilie kaufen und/oder Modernisieren oder eine Umfinanzierung zu einem neuen Geldgeber planen, alle relevanten Kostenpositionen müssen vollständig ermittelt und berücksichtigt werden. Sie geben sich im Vorfeld einer Investition sehr viel Mühe, mit Herzschmerz wird überlegt, wie das alles gut zusammenpassen und eine sorgenfreie glückliche Zukunft bescheren kann. Am Ende ist das Haus fertig und zum Umzug oder zur Umfinanzierung bereit – aber es fehlt Geld, um auch die letzte Rechnung bezahlen zu können. Alle Überlegungen zu Beginn sind für die Katz, Sie brauchten schlechtesten Falls eine „Nachfinanzierung“. Der Gang zur Bank oder Sparkasse ist unausweichlich, wenn Sie keine Reserven auf dem Eigenkapitalkonto zurückgehalten haben.

Die Folge ist, Sie stellen einen neuen Darlehensantrag und sind erstmal gespannt, ob der Geldgeber überhaupt eine Genehmigung für ein weiteres Darlehen gibt. Und Sie haben nur recht wenig Chancen, mit der Bank über die Zinsen zu feilschen, Sie müssen dann nehmen, was angeboten wird. Und das ist meistens zinsteurer, da für ein kleineres Darlehen eine komplett erneute Darlehensprüfung mit allen dann aktuellen Unterlagen erfolgt. Es geht also quasi fast von vorn los. Das ginge ja noch, doch Ihre Wunschrate, die Sie sich „damals“ als Basis vor der Unterschrift von Kauf- und Darlehensvertrag überlegt haben, stimmt nicht mehr. Ihre Haushaltskasse wird über Jahrzehnte dann doch höher belastet, als Sie es eigentlich vorhatten. In nicht wenigen Fällen führt das in der Familie zu Streit, manchmal sogar zum Verkauf der Traumimmobilie.

Als erfahrener neutraler Berater habe ich über viele, viele Jahre die Erfahrungen der Immobilienerwerber oder –eigentümer gesammelt und in Checklisten die Positionen zusammengefasst, die im Wesentlichen zu berücksichtigen sind. Und es gibt natürlich geldwerte Hinweise aus der Praxis von mir, wie man geschickt mit der Kostenseite umgeht – und damit diese dann auch von den Banken akzeptiert wird. Denn an den beleihungsfähigen Gesamtkosten hängt der jeweils von den Hypothekengebern recht unterschiedlich ermittelte Beleihungswert – und der ist wiederum die Basis für die Hypotheken-Zinsen! Diesen Zusammenhang zu kennen und zu nutzen, entscheidet auch darüber, ob eine Finanzierung günstig oder eher nicht so preiswert ist.

Sie sehen, die richtige Darlehenssumme ist äußerst wichtig für ihre Planungen, sprechen Sie mich an!“

Die monatliche Rate muß passen

„Sie planen Ihren Immobilienerwerb oder Ihre Anschlußfinanzierung und machen sich Gedanken, was Sie sich leisten können; Sie machen Kassensturz und überlegen, wie verändert sich Ihre Haushaltskasse, wenn Sie in Ihre Immobilie eingezogen sind oder Ihre bisherigen Verträge in die Anschlußfinanzierung gehen. Zunächst unabhängig von allen anderen Gedanken ist es wichtig zu überlegen, wie hoch kann/soll die regelmäßige monatliche Rate sein, und wie kann man sie im Laufe der Jahre an Veränderungen der Haushaltskasse insb. des Nettoeinkommens anpassen. Die bisherige Kaltmiete fällt weg, statt dessen folgt die Zins- und Tilgungsrate für das Hypothekendarlehen. Die bisherigen Wohnnebenkosten werden ersetzt durch die künftigen Hausnebenkosten, die man statistisch mit 3,- pro qm-Wohnfläche ansetzen kann. Da sind dann alle Kostenpositionen drin, die es im weitesten Sinne mit Wohneigentum gibt. Bisherige monatliche Sparbeiträge könnten entfallen und in die neue Rate einfließen. Und vielleicht läßt man die eine oder andere Ausgabe künftig weg, da Sie dann Ihr  Ziel besser erreichen, in den eigenen 4 Wänden zufrieden und glücklich zu leben.

Die Rate muß passen, sie begleitet Sie die nächsten 10, 20, 30 Jahre und sollte eher etwas niedriger ausfallen, als Sie sich ggf. gut leisten können. Auch die Familienplanung spielt eine große Rolle und verändert die Finanzen. Wenn Sie dann künftig feststellen, dass Sie über die vereinbarte Rate weiteren finanziellen Spielraum im Monat/Jahr haben, können Sie Ihr Geld trotzdem loswerden und Ihre Schulden schneller verringern im Rahmen von kostenfreien Sondertilgungen, die in diesen Jahren mit bis zu 5 % p.a. auf die Ursprungsdarlehenssumme standardmäßig vereinbart werden können. In Einzelfällen geht es bis zu 10 %, was aber meistens zu höheren Zinsen führt. Und eine weitere Möglichkeit bietet der Tilgungskorridor, in dem Sie den Anfangstilgungssatz rauf- oder runtersetzen können.

Die Goldene Regel sagt, dass man möglichst nicht mehr als 40, max. 50 % seines nachhaltigen Familiennettoeinkommens für Wohnen ausgeben sollte.

Sicher aber flexibel finanzieren und beruhigt in die Zukunft schauen ist das Gebot der Stunde!“

Sicher aber auch flexibel finanzieren

Der Großteil meiner Kunden hat den Wunsch nach Sicherheit, wenn sie eine Immobilie erwerben oder eine Anschlußfinanzierung planen. Nur sehr wenige wollen nicht kalkulierbare Risiken eingehen. Wie bekommt man also weitgehende Sicherheit für seine Finanzierung für eine lange Kalkulationszeit und gleichzeitig Flexibiltät, um gegebenenfalls auf Veränderungen in der persönlichen Finanzlage eingehen zu können. Ganz zu Anfang steht die genaue Kalkulation der Anschaffungs- bzw.Neubaukosten, da darf nichts fehlen, sonst stimmt der Finanzierungsplan schon am Anfang nicht. Ich halte für die Kostenschätzung entsprechende Vordrucke für Sie bereit. Im nächsten Schritt ist das Sammeln von Eigenkapital elementar. Für den Eigenheimerwerb gilt, je mehr Bargeldeinsatz je besser, desto günstiger die Finanzierung bzw. desto höher können die Erwerbskosten sein. Eine lange Sollzinsbindungszeit steht für finanzielle Sicherheit bei einer gut tragbaren Wunschrate. Überschüssige Liquidität können Sie durch Einbindung einer kostenfreien jährlichen Sondertilgungszeit loswerden und damit die Rückzahlungsdauer Ihrer Finanzierung nach und nach reduzieren, damit Sie möglichst schnell, aber auf jeden Fall vor Renteneintritt fertig sind. Und die Krönung ist das Aushandeln einer möglichen Tilgungssatzveränderung nach oben, wenn es gut läuft in der Haushaltskasse und/oder nach unten. So spielen Sicherheit und Flexibiltät ineinander und schließen sich nicht aus.

Die Musik spielt bei der richtigen Darlehenskonzeption und den Vergleichen

Die führenden Spezialsten in der neutralen Baufi-Beratung und auch der Verraucherschutz sagen: “Konzept geht vor Zins!” Was nützt der beste Zins, wenn die Tilgungszeit zu lange dauert und man in der Gesamtsumme in Euro gerechnet, zuviel Zinsen bezahlt!? Lassen Sie sich also durch den “besten” Zins nicht blenden und vergleichen alle relevanten Darlehensparameter im Detail miteinander. Das geht nur, wenn man den Banken/Sparkassen alle wichtigen Daten, Fakten, Informationen, Papiere – meistens schon digital – zur Verfügung stellt. Nun fällt das mit Laien oft recht schwer, zu wissen, welche Papiere sind es, und wonach muß er überhaupt fragen. Und wenn man bei der 5. Bank angelangt ist, stimmt der Angebot der ersten nicht mehr, weil z.B. in der Zwischenzeit die Zinsen gestiegen sind und die Angebote meistens nur tageweise gelten und sich dann wieder ändern. Also ein sehr wichtiger Punkt, sich an einen neutralen Baufi-Spezialisten zuwenden, der auf dem Baufi-Plattform-Geschäft zu Hause ist. Da werden 1 x alle Daten im Rechner erfasst und auf Knopfdruck digital durch über 400 Bankkreditabteilungen und deren doch recht unterschiedliche Kreditentscheidungsparameter geschleust. Das dauert wenige Sekunden – und Sie haben einen fundierten transparenten Marktüberblick bezogen auf Ihre ganz persönlichen Ziele und Finanzierungswünsche. Anschließend wird der Zins der 5 – 6 besten Anbieter nachverhandelt, der beste soll dann gewinnen. Dabei werden keinerlei Kreditnebenkosten wegen der Vergleichbarkeit akzeptiert. Selbst das Salär des Beraters/Vermittlers wird von den Banken übernommen und ist im Zins enthalten. So vergleicht man transparent, seriös und tagesaktuell fast alle Banken, Sparkassen, Bausparkassen. Ich verfüge über den Zugang zum Europaceportal, einem der führenden Baufi-Portale in der Republik. Machen Sie sich diesen Service zu Nutze, sie können mir über die Schulter schauen, wie das funktioniert und sparen viel Zeit und gutes Geld. Dazu gehört auch der Vergleich von Tilgungs-/Annuitätendarlehen gegen Festdarlehen in Verbindung mit Bausparvertrag, gemeinhin Bausparfinanzierung genannt. Das Abwägen der Vor- und Nachteile führt ebenfalls zum richtigen Konzept. 

Gewußt wie, ist das Stichwort. Wie übrigens tausende Kunden vor ihnen, die ich in den letzten über 30 Jahren beraten habe. Im Bewertungsportal sehen Sie, was meine Kunden von meiner Arbeit halten. Es sagt nämlich einer dem anderen – die Weiterempfehlung ist der beste Nachweis für gute Arbeit. Schreiben Sie kurz über den Kontaktbutton eine Nachricht und melde mich bei Ihnen.

Schuldenfrei bis zur Rente

Jeder Immobilienerwerber hat den Wunsch bzw. das Ziel, seine Immobilie möglichst schnell schuldenfrei zu bekommen. Dabei hilft natürlich ein hohes Anteil an Eigenkapital oder eine entsprechende hohe monatliche Rate. Und die Möglichkeit, im Laufe der vielen Jahre über Sondertilgungen, ist auch wesentlich, sie sollte immer im Darlehensvertrag mit vereinbart werden. In diesem Spannungsfeld zwischen Wünschen und Möglichkeiten spielt sich Ihre Entscheidung für das richtige Finanzierungskonzept ab, das sehr von Ihren individuellen Möglichkeiten abhängt. Die Frage ist nun, schaffen Sie es planmäßig zum Renten-/Pensionseintritt alle Darlehen zurückgezahlt zu haben; der Tilgungsplan und eine dynamische Zukunftsbetrachtung geben Auskunft.

Unter dem Gesichtspunkt “mietfrei im Alter” ist es ein sinnvolles Ziel, mit Mitte 60 alle Darlehen getilgt zu haben. Allerdings ist zum Ende hin meistens schon wieder Modernisierungsbedarf zu erkennen oder der Umbau in barrierefreies altersgerechtes Wohnen. Eigentlich ist die Restschuld gar nicht das bestimmende Thema; es ist die monatliche Rate in der Haushaltskasse, die immer gut bezahlt werden muß. Und da bietet die Rentenvorausschau bzw. das Lebensphasenkonzept eine gute Hilfe. Die WohnImmobiliarKreditRichtlinie aus dem Frühjahr 2016 macht dazu ja auch klare Aussagen bzw. stellt Bedingungen an das Finanzierungskonzept. Und der Gedanke, dass Erben ja nicht nur die Immobilie erben, sondern auch die darauf verbliebenen Darlehen, ist zu diskutieren.

Ich bin Ihnen bei diesen zukunftsweisenden Betrachtungen gern ein kompetenter Gesprächspartner, der selbst mittlerweile den Renteneintritt im Auge hat.

Was kostet die Finanzierung links und rechts vom Zins?

Die meisten Immobilienerwerber oder Anschlußfinanzierer schauen zunächst einmal nur auf den Zins für das Darlehen. “Welche Bank/Sparkasse macht das beste Zins-Angebot!?” Aber zum Vergleich braucht man noch eine ganze Reihe anderer Parameter. Neben Tilgungssatzhöhe, Zinsbindungszeit, bereitstellungsfreie Zeit, etc. spielt der bankintern ermittelte Beleihungswert der Immobilie eine entscheidende Rolle. Leider lassen sich die Hypothekengeber nicht in die Bücher schauen, wie sie den Beleihungswert ermitteln oder ggf. durch eine Neubewertung im Rahmen einer Anschlußfinanzirng verändern. Hier ist eine sehr wichtige Stellschraube, die der Finanzierungslaie selten durchblickt. Für mich als Baufi-Spezialist, der auf Augenhöhe mit den Hypothekengebern verhandelt, ist dieses Thema kein Problem, ich bekomme diese Information. An dieser Stelle ist extrem hohes Einsparpotential für die Gesamtfinanzierungskosten vorhanden. Da hilft der Zinssatz nur eingeschränkt weiter. Daher auch der Grundsatz “Konzeption schlägt Kondition!”. Und es gibt immer wieder Sonderangebote der Geldgeber, um ins Geschäft zu kommen. man muß nur den bundesweiten Marktüberblick auf Knopfdruck und die Eingangskanäle für die Sonderkonditionen haben. Ich als Großanbieter habe sie zu Ihrem Nutzen.

Absicherung von Einkommen, Leben und Haus

„Der Erwerb einer Immobilie – wahrscheinlich die größte Investition in Ihrem Leben – steht kurz bevor, oder es sind schon einige Jahre vergangen, seit Sie Ihre Immobilie gekauft oder gebaut haben. Die Finanzierung ist geklärt und läuft, die Darlehenssummen stehen fest, es kann also losgehen. Genau der richtige Zeitpunkt zu schauen, wie Sie sich gegen die Zufälligkeiten des Lebens absichern können oder wo sich noch Lücken in Ihrer Absicherung verbergen.

Es wird sich viel verändern mit der eigenen Immobilie. Überprüfen Sie daher alle Absicherungsverträge auf das Preis-/Leistungsverhältnis, und nehmen Sie ggf. neue Verträge bedarfsgerecht hinzu. Von Zeit zu Zeit lohnt sich die Durchsicht der Versicherungsverträge –  ob fürs Auto, Ihre Arbeitskraft  oder Ihre Immobilie. Ich helfe Ihnen mit Weitblick und Kostendisziplin dabei und schalte ausgesuchte neutrale Versicherungsspezialisten und Anwälte dafür ein.

Welches sind die wichtigsten Themen: 

Kategorie 1:
Todesfallrisiko, Schwere Krankheiten, Wohngebäudeversicherung,  Privathaftpflicht, Hausrat, Rechtsschutz, Unfall

Kategorie 2:
Berufsunfähigkeit, Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit (!)

Kategorie 3:
Testament (insb. bei unverheirateten Paaren), Patientenverfügung, Generalvollmacht

Nicht alle Themen sind für jeden Immobilienerwerber oder –eigentümer wichtig und interessant – oder teils auch unbequem.  Wiederum andere Darlehensnehmer sind sich der Risiken bewusst, verzichten aber wohl überlegt auf eine Absicherung. Letzten Endes sollte die Absicherung für Ihre Baufinanzierung die wesentlichen Risiken und die eingegangenen Zahlungsverpflichtungen abdecken. Schützen Sie sich umfassend, und preiswert! 

Dafür stehe ich, sprechen Sie mich an.“

Für finanzielle Reserven sorgen

Heute planen Sie den Erwerb einer Immobilie oder die Anschlußfinanzierung für die nächsten vielen Jahre. Sie haben alle kreative Freiheit zu gestalten. Dafür ist es wichtig, dass Sie  a l l e  relevanten Kostenpositionen erfassen und richtig bewerten. Denn wenn am Ende Geld fehlt, ist Ihr ursprüngliches Konzept nicht aufgegangen – ärgerlich. Ich stelle Checklisten zur Verfügung, die zum Großteil gewährleisten, dass Sie nichts vergessen. Und die Berufserfahrung hilft meinen Kunden an der einen oder anderen Stelle zu bewerten, was es kostet bzw. wo man Kostensicherheit erlangen bzw. herbekommen kann. Besser vorher länger und ausgiebig planen/recherchieren, als später in finanzielle Schwierigkeiten kommen. 

Wenn man eine Bestandsimmobilie kauft, ist der Kostenrahmen recht überschaubar. Aber schon, wenn Sie aufwändig modernisieren wollen, gilt es, an viele Dinge zu denken (Lohn- und Materialkosten, Umgang der Banken bei der Auszahlung, Einbindung eines Sachverständigen oder Energieexperten, etc.). 

Ein weit detaillierter Arbeitsgang ist die Kalkulation der Kosten beim Neubau. Ungefähr 30-40 unterschiedliche Parteien wirken innerhalb von rund 12 Monaten am Realiseren eines Neubauvorhabens mit – und die wollen koordiniert werden. Eine Hilfestellung dazu biete ich Ihnen gern an. 

Und bei der Anschlußfinanzierung sind es wiederum andere Punkte, die zu beachten sind, um zum Erfolg zu kommen. Dabei macht es durchaus Sinn, schon 36-48 Monate für Ablauf der aktuellen Zinsfestschreibungsszeit das Beratungsgespräch mit mir zu suchen. Auch da sollte man finanzielle Reserven einplanen, um bis zur vollständigen Tilgung aller Darlehen sicher ins Ziel zu kommen.

Jetzt sind Sie dran

Schreiben Sie mir und wir können Ihr Projekt in Angriff nehmen