Das Thema Eigenkapital ist elementar wichtig für die Immobilienfinanzierung. Für die Eigenheimfinanzierung gilt: je mehr Bargeldeinsatz, um so günstiger die Rate, um so geringer der Zins und um so preiswerter die Gesamtfinanzierung. Bei der Finanzierung von fremdgenutzten Immobilien kann sich diese „Goldene Regel“ umkehren.
Im Rahmen des Kassensturzes vor Beginn aller Überlegungen steht das Zusammentragen aller Kapitalien mit an erster Stelle. Alle Verträge, in denen sich Geld ansammelt, gehören zu den Eigenmittel. Daraus separiert man die sofort verfügbaren und die gebundenen Mittel. Nur die frei verfügbaren Barmittel spielen zunächst eine Rolle und werden nach Einbehalt einer Sicherheitsreserve in den Finanzierungsplan eingestellt und ggü. dem Hypothekengeber mittels Kontoauszügen, Depotbescheinigungen, etc. faktisch und verbindlich nachgewiesen. Bei der Bezahlung der Immobilie werden diese in der regel Mittel als erstes eingesetzt – bevor es an die Hypothekengelder geht.
Um an die Hypothengelder zu kommen, erstellt man eine Tabelle mit allen Zahlungen, die bis zu diesem Tage aus dem Eigenkapital bezahlt wurden. Die Tabelle wir ergänzt um die Rechnungsbelege sowie die Kontoauszüge als Nachweis der erfolgten Zahlung. Die noch vorhandene Differenz aus dem Eigenkapital wird nach Vorlage der notariellen Fälligkeitsmitteilung sowie Eintritt des vereinbarten Zahlungstermines an den Verkäufer überwiesen. Parallel erhält der Hypothekengeber die Zahlungsanweisung, aus den Hypothekendarlehen die Differenz zum vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Oft brauchen die Banken/Sparkassen 4 – 5 Arbeitstage, um das Geld aus dem Darlehen zu überweisen!!
Also – immer erst Eigenkapital einsetzen und dann Fremdkapital/Darlehen!
Gebundenes Eigenkapital kann später eingebracht werden – aber immer im nur in Absprache mit dem jeweiligen Hypothekengeber! Oder es fließt im Laufe der Jahre als jährliche kostenfreie Sondertilgung direkt ins Hypothekendarlehen und reduziert die Restschuld und natürlich auch die Tilgungsdauer/Laufzeit des Darlehens.