Vorsicht Falle beim Immobilienkauf

Die Immobilienlage mit Angebot und Nachfrage ist von Ort zu Ort recht unterschiedlich, insgesamt aber doch recht angespannt, die Preise steigen. Gute Objekte sind rar oder kosten überproportional viel. Ich erlebe, dass die im Geschäftsleben „normalen“ Wertevorstellungen vielfach über den Haufen geworfen werden. Der Eigentümer einer Wohnimmobilie hat einen Kaufinteressenten gefunden, der bereit ist, den erhöhten, teils überhöhten Kaufpreis zu bezahlen. Nach nervenaufreibenden Verhandlungen sind sich Verkäufer und Käufer einig und geben sich die Hand drauf.

Der Käufer verlässt sich guten Glaubens auf das gesagte Wort und die getroffenen mündlichen Vereinbarungen. Der Kaufvertragsentwurf wird in Arbeit gegeben, wenn die Finanzierung positiv mit einem Hypothekengeber geklärt ist.

Am „nächsten Tag“ läuft dem Verkäufer ein neuer Interessent über den Weg, der ihm einen noch höheren Preis bietet – und der Verkäufer vergisst seine gute Kinderstube und hält sich nicht an die erste Verkaufszusage!

Das kann für den „ersten“ Käufer sehr teuer werden. Er hat bereits einen Hypothekenvertrag verbindlich abgeschlossen und die gesetzliche Widerrufsfrist ist herum. Und nun nimmt er das Hypothekendarlehen mangels Immobilie nicht ab, dann muß er in den meisten Fällen eine Nichtabnahmeentschädigung, ein Aufhebungsentgelt oder sogar eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank/Sparkasse zahlen. Das sind schnelle einige zigtausend Euro, abhängig von Darlehenssumme, Zinsbindung, Rate, Zinssatz, etc.. Und die Notarkosten für den Kaufvertragsentwurf sind auch weg. Denn der Notar bekommt auf jeden Fall sein Geld, ob der Kaufvertrag endgültig beurkundet wird oder nicht. Auch hier geht es je nach Beurkundungswert um den einen oder anderen tausend Euroschein.

Was ist falsch gelaufen, worauf ist zu achten!?

Durch die massive Nachfrage nach Wohnimmobilien, sei es für die Selbstnutzung oder als Kapitalanlage in der Vermietung, gibt einen Überbietungswettkampf, der meist zu besonderen Situationen führt. Grundsätzlich gilt, das alle wesentlichen Vereinbarungen im Immobilienbereich nach BGB-Sachenrecht der notariellen Beurkundung bedürfen. Mündliche Abreden oder sogenannte privatschriftliche Vorverträge sind ungültig und nicht final bindend, das Papier nicht wert, eher ein moralischer Schachzug ohne rechtliche Bewandtnis. Erst wenn der Notarvertrag unterzeichnet ist, kann man sicher sein, das man die Immobilie auch bekommt. Wenige Tage nach der Beurkundung trägt das Grundbuchamt die Auflassungserklärung in Abteilung II des Grundbuches ein, und damit ist das Grundbuch „gesperrt“ – und nun läuft ein Räderwerk ab, das branchenüblich vorgegeben ist. Später wird der Kaufpreis bezahlt, und der Käufer wird Eigentümer. So der normale, unkomplizierte Gang der Dinge.

Aber was ist, wenn der Käufer den Hypothekenvertrag schon abgeschlossen hat – und die Immobilie aber nicht bekommt, weil der Notarvertrag nicht stattfindet? Der Verkäufer verkauft die Immobilie zu einem höheren Preis an einen anderen Käufer. Juristisch können sich überbotene Kaufinteressenten nicht dagegen wehren. Der Eigentümer kann jederzeit einen Rückzieher machen, bis der Kaufvertrag beurkundet ist.

Also muß der Käufer darauf achten, dass er innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Annahme des Darlehensvertrages auch den Kaufvertrag unterzeichnet.

Sollte das zeitlich nicht gehen, muß er den Darlehensvertrag kostenneutral schriftlich und ohne Angabe von Gründen ggü. dem Darlehensgeber widerrufen werden, was kein Problem ist, die “Widerrufsklausel” steht explizit in jedem Darlehensvertrag. Oder er läßt sich von vornherein im Darlehensvertrag eine Klausel schreiben, dass der Darlehensvertrag nur vorbehaltlich des Zustandekommens des notariellen Immobilien-Kaufvertrages gültig wird. Letzteres machen aber nicht alle Banken mit.

Nun gibt es verschiedene taktische Vorgehensweisen, mit einer solchen Situation umzugehen. Ein allgemein gültiges Handlungsrezept gibt es nicht, lassen Sie sich neutral und individuell von mir beraten, wie Sie geschickt und ohne unüberschaubare Risiken an Ihre Immobilie kommen. Im Zweifel ist der zähneknirschende Verzicht auf die Traumimmobilie, wenn man es mit einem geldgierigen Verkäufer zu tun bekommt, manchmal besser, als ein zu forsches, unüberlegtes Vorgehen, das ein Menge Geld kosten kann. Eines ist auf jeden Fall nicht der richtige Weg: erst die Immobilie kaufen und sich erst dann um die Finanzierung kümmern! Und Darlehen auf „Vorrat“ ohne konkrete Immobilie gibt es leider auch nicht mehr.

Ich möchte Sie an dieser Stelle sensibel machen für die teils komplizierten Prozeßabläufe beim Immobilienerwerb, jeder Einzelfall ist anders zu bewerten. Alles kein Problem, wenn man weiß, wie es geht oder einen versierten erfahrenen Baufi-Spezialisten an seiner Seite hat. Nehmen Sie meine Expertise an und vereinbaren einen Termin….

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