Produktdetails im Darlehensvertrag

Gebühren in der Baufinanzierung können bei Banken/Sparkassen und Notar und Gericht anfallen.

Der Gesetzgeber hat im Jahre 2014 die Situation recht einfach geregelt: Im Zusammenhang mit Hypothekendarlehen gibt es für die Geldgeber nur noch recht wenige legale Möglichkeien, zusätzlich zum Darlehenszins auch noch Gebühren zu generieren. Mal abgesehen davon, dass man am Effektivzins zum Teil erkennen kann, ob es versteckte Gebühren gibt, müssen diese einfach bei den Konditionsverhandlungen offensiv abgefragt werden. Bei meinen Kunden verhandle ich grundsätzlich auf der Basis „keine weiteren Gebühren“, es sei denn, im Einzelfall gibt es dafür einen fachlich sachlichen Grund. Einer wäre zum Beispiel „Schuldnerwechsel“ bei Übertragung von Darlehen auf einen von 2 Immobilieneigentümern im Rahmen Trennung.

Baufinanzierungsberatung

Anders sieht es aus, wenn Sie Steuerberater, Notar und Gericht in Anspruch nehmen. Hier gibt es offizielle Gebührentabellen für deren Tätigkeit. Ich rate dazu, immer vor Inanspruchnahme von Rechts- und Steuerberatungen, Beurkundungen diese Gebühren abzufragen und als Kostenposition im Gesamtinvestitionskostenplan mit einzustellen, dann fehlt Ihnen am Ende kein Geld.

Wertermittlungskosten

Jeder Geldgeber erstellt intern eine Wertermittlung – auch Beleihungsgutachten genannt. Entweder hat ein Mitarbeiter des Hypothekengebers (nicht der Kreditspezialist!) die fachliche Expertise, das Gutachten anzufertigen, oder es wird unter bestimmten Voraussetzungen ein externer Gutachter beauftragt. Das erfolgt immer dann, wenn bestimmte Darlehenssummen überschritten werden oder wenn Kaufpreis/Neubauerstellungskosten deutlich über den Werten liegen, die der bankinterne Kollege berechnet hat. Am Ende wird der von den Immobilienerwerbern oder -eigentümern am Markt akzeptierte Preis/Wert unter allgemeingültigen und statistischen Wertansätzen „kontrolliert“. Und dieser ermittelte Wert ist u.a. Grundlage für die Kreditentscheidung und anschließend für die Konditionsfindung!!

Es macht also großen Sinn, alle objekttechnischen Unterlagen komplett und nachvollziehbar plausibel vom Verkäufer zu besorgen und dazu ggf. weitere Angaben zur Werthaltigkeit zu machen, das erleichtert den Wertermittlern die Arbeit. Dazu gehören bei älteren Bestandsimmobilien auch immer eine Aufstellung der Investitionen, die der Verkäufer in den letzten 10-15 Jahren ins Objekt getätigt hat. Insbesondere bei aufwändigen Sanierungen sollten Nachweise der damaligen Arbeiten vorgelegt werden. Kernsanierungen führen zur Verjüngung“ des Baujahres und damit zu einer besseren Einschätzung der Immobilie durch den Wertgutachter – und damit wiederum ggf. zu besseren Darlehenszinsen.

Wertermittlung

Diese Tätigkeiten gehören u.a. zur Bearbeitung des Darlehensantrages – und erfolgen auf Kosten und zu Lasten von Bank/Sparkasse, Sie müssen – bis auf ganz wenige Ausnahmen – dafür nichts bezahlen.

Zwang zum Abschluß von Versicherungen

Es wird immer wieder versucht, die Darlehensgenehmigung vom zusätzlichen Abschluß von Versicherungen abhängig zu machen. Und dabei wird dann meist auch noch die freie Auswahl von Versicherungsunternehmen bzw. deren günstigen Versicherungstarifen eingeschränkt/ausgeschlossen. Es ist das gute Recht eines jeden Kreditgebers, diese Anforderungen zu stellen – das ist OK und meistens auch fachlich begründet.

Es ist allerdings Ihre freie Entscheidung, ob Sie diesen Anforderungen zustimmen – oder ggf. selbst für eine sinnvolle und sicherlich oft auch erforderliche Absicherung zu sorgen und auch auf der Versicherungsseite neutralen Beratungsdienst in Anspruch zu nehmen mit dem Ziel kostengünstige und leistungsstarke Produkte auszuwählen. Das gilt insbesondere für die Risikolebensversicherung, die fast jeder Darlehensnehmer im Kontext zum Fi-Konzept abschließen sollte.

Einen Versicherungsvertrag müssen Sie allerdings zwingend haben/nachweisen, nämlich die Wohngebäudeversicherung! Im Falle des Kaufs einer Immobilie übernehmen Sie den Vertrag der bestehenden Gebäudeversicherung vom Verkäufer und können diesen innerhalb von 4 Wochen nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch kündigen bzw. auf ein neues modernes Preis-Leistungs-Verhältnis umstellen!

Versicherung Bau

Gern stehe ich Ihnen auch hier zur Verfügung und stelle den Kontakt zu meinen Kollegen im Absicherungsbereich her. Dort haben Sie den Überblick über die gesamte Versicherungslandschaft in Deutschland, und Sie suchen sich gemeinsam mit dem neutralen Versicherungsberater Ihre individuelle Absicherung aus. Bitte lesen Sie dazu hier auf meiner Website auch den Bereich „Fi.-Konzepte/Familien/Absicherung“.

Bereitstellungsprovision (BP)

In fast jedem Darlehensvertrag steht eine Vereinbarung über Bereitstellungsprovision/-zinsen. Die haben nichts mit dem Sollzinssatz zu tun und sind auch nicht Preisbestandteil der Effektivberechnung/-angabe. Neben den Sollzinsen, die Sie auf den bereits abgerufenen Darlehensteil bezahlen, kommen ab einem im Vertrag definierten Zeitpunkt dann zusätzlich auch noch Zinsen für die Bereithaltung des noch nicht abgerufenen Darlehensteils hinzu, nämlich die Bereitstellungszinsen. Und die sind aktuell meist teurer als der Sollzins. Ausgedrückt wird die BP in xx % im Monat. Z.B. 0,25 % p.m. hören sind nicht sehr hoch an, sind aber 3 % p.a./im Jahr!!

Nicht nur die Tatsache, dass BP anfällt und welcher Zins zu zahlen ist, ist wichtig, sondern auch ab wann soll die BP gezahlt werden. Üblich sind 2-3 Monate ohne BP. Aber auch 6 oder 12 Monate oder 24 Monate sind nicht unüblich. Die „freie Zeit“ ist verhandelbar. Man darf aber nicht zu großzügig damit umgehen, da jeder weitere Monat im Zins erhöhend eingepreist wird. So macht es Sinn, einen Investitionszeitenplan zu erstellen und mit dem Abruf von Darlehensmitteln abzugleichen. So bekommen Sie ein Gefühl, wieviel BP-freie Zeit Sie benötigen.

Bereitstellungszinsen

Und wenn am Ende ein kleinerer Darlehensbetrag dann doch mal für ein paar Tage mit BP belegt werden sollte, macht eine Umrechnung in Euro die Entscheidung leichter, besser den Eurobetrag zu bezahlen, als zB 20 Jahre lang einen leicht erhöhten Sollzins „durchzuschleppen“. Auch bei diesen Betrachtungen stehe ich – wie von meinen Kunden oft gewünscht, an Ihrer Seite!

Nichtabnahmeentschädigung

Wenn Sie sich mit Darlehensdetails beschäftigen, werden Sie immer wieder feststellen, dass Hypothekengeber immer Fristen setzen bis zu deren Ablauf etwas zu erledigen ist. D.h. nicht, dass man anschließend mit Ihnen keinerlei Geschäfte mehr machen möchte, die Frist soll nur festlegen, dass ab dem Termin neue Kalkulationen und Überlegungen bankseits angestellt werden. Ein Bespiel ist ein Zinsangebot, das immer nur für eine gewisse Zeit angeboten und dann neu kalkuliert wird. So ist es auch mit dem Abruf Ihrer Darlehensmittel aus dem Darlehenskonto. Meistens hat man 1 Jahr Zeit, das Konto voll in Anspruch zu nehmen.

Klappt das nicht – und das Extrem wäre, Sie können aus bestimmten Gründen das Darlehen überhaupt nicht in Anspruch nehmen, dann haben die Banken/Sparkassen das Recht, eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung zu berechnen, die zwischen 1 – 2 % der Darlehenssumme liegen kann.

Umfinanzierung

Oder es wird ein Kapitalmarktschaden seitens des Hypothekengebers explizit nachgewiesen, dann kann eine solche Entschädigung auch höher ausfallen. Wenige Banken gewähren die Möglichkeit, dass man während der Zinsbindungszeit das gesamte Darlehen zu 100 % kostenfrei zurückzahlen/nicht in Anspruch nehmen darf/muß. Diese Option spiegelt sich dann aber signifikant im erhöhten Sollzins wieder und muß individuell wohl überlegt werden.

Also Achtung: wenn Sie einen Darlehensvertrag unterschrieben haben, der nach Ablauf der 14 tägigen gesetzlichen Widerrufsfrist rechtsgültig geworden ist, sollten Sie den Kaufvertrag für die Immobilie bis dahin beurkundet  haben. Können Sie die Immobilie dann doch nicht erwerben – der Grund ist egal, haben Sie einen gültigen Darlehensvertrag, deren Gelder Sie nicht abrufen, und der nicht unerhebliche Schaden ist möglicherweise zu Ihren Lasten entstanden.

10 % Nichtabnahme der Darlehenssumme

Eine besondere Gestaltungsform in diesem Kontext ist die Vereinbarung im Darlehensvertrag, dass man zum Ende des Neubaus oder der Modernisierungsmaßnahmen zB bis 10 % der Darlehenssummen nicht abnehmen muß. Die ursprüngliche Darlehenssumme wird auf Antrag im Rechner der Bank/der Sparkasse kostenfrei reduziert. Die Monatsrate ändert sich nicht, der Effekt ist, dass Sie schneller mit der Rückzahlung Ihres reduzierten Hypothekendarlehens fertig sind – und natürlich weniger Finanzierungskosten haben. Das ist allerdings eher eine theoretische Darstellung Ihrer Möglichkeiten, sehr oft wird diese Option nicht wahrgenommen – es fehlt oft eher noch etwas Geld als dass man was übrig hätte!

Umfinanzierung
Fragezeichen

Weitere übliche Themen im Darlehensvertrag sind

(ohne Anspruch auf Vollständigkeit)

  • Mindestdarlehenssumme
  • Mindesttilgungssatz
  • Einsatz Bargeld first
  • Verkauf von Forderungen
  • Eröffnung Zahlungsabwicklungskonto (Achtung: auf Kontogebühren achten!)
  • Kommunikation zum Darlehensvertrag bzw. dessen Auszahlung überwiegend digital/online
  • Mindesthöhe der einzelnen Auszahlungsbeträge und deren Verwendungsnachweis
  • Durchleitung KfW-Mittel ja/nein/Singlelösung/stand alone
  • Zwischenkredit als Singlelösung/stand alone
  • Objektbesichtigung durch externen Dienstleister nach Fertigstellung/Bezug
  • usw.

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