Eigenkapital

Noch rund die Hälfte der Bundesbürger strebt nach den eigenen 4 Wänden. Warum weiter die hohe Miete an den Vermieter zahlen und nicht statt dessen in eine eigene Immobilie investieren!? Nach erfolgter finanzieller Bestandsaufnahme geht es schnell um die Frage „Wieviel Eigenkapital haben wir und reicht das aus!?“ Da stellt sich zu nächst die Frage, wo steckt eigentlich alles Eigenkapital – und was ist der Unterschied zu Eigenmitteln?

Also zunächst die Klärung einiger Fachbegriffe: Eigenmittel ist der Oberbegriff und umfasst Eigenkapital und Eigenleistungen. Auf das Thema Eigenleistungen komme ich noch einmal separat sehr ausführlich zurück. Ihr Eigenkapital steht auf Ihren Bankkonten, Sparkonten, Wertpapierdepots, in Ihren Bausparverträgen als BS-Guthaben, in Ihren Lebensversicherungen als Rückkaufwert, usw. (siehe Checkliste) zur Verfügung. Weiteres Kapital/Zuschüsse können aus der Familie, vom Arbeitgeber oder von der öffentlichen Hand kommen. Da muss allerdings geschaut werden, ob es unverzinslich und nicht rückzahlbar ist. Es lohnt sich also, genau hinzusehen, wo überall Kapital zur Verfügung steht. Die nächste Prüfung ist die Verfügbarkeit, sind Fälligkeitsfristen zu beachten, muss das Kapital ggf. sogar fristgerecht gekündigt werden. Eine Abstimmung zwischen dem geplanten Zeitablauf der Immobilienbezahlung und der Fälligkeiten Ihrer Geldanlagen ist also wichtig. Passt es zeitlich nicht ganz zusammen, gibt es die Möglichkeit der Zwischenfinanzierung.

YouTube

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden

Hinweis: Ich lege größten Wert auf Ihre Datensicherheit. Daher möchte ich Sie darauf hinweisen, dass durch das Abspielen des Videos, Daten an die Google-Server übermittelt werden.

Grundsätzlich gilt: je mehr Eigenkapital, desto einfacher, günstiger und risikoärmer ist die Finanzierung. Es macht Sinn, nicht das gesamte zur Verfügung stehende Kapital zu 100 % einzusetzen, eine kleine Bargeldreserve für die Unwägbarkeiten des täglichen Lebens sollte als Reserve im Bestand verbleiben. Wieviel das ist, ist von Situation zu Situation unterschiedlich. Ein Betrag von T€ 10 scheint eigentlich immer realistisch, das hängt sehr von der Risikobereitschaft der Darlehensnehmer ab. Und bei der heutigen niedrigen Zinslage am Anlagemarkt macht es umso mehr Sinn, möglichst viel Eigenkalital einzusetzen, auf dem Sparkonto gibt es ja keine auskömmlichen Zinsen. Und über die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes (und evtl. Eigenleistungen) regeln Sie den Beleihungswert beim Hypothekengeber und damit die Höhe des jeweiligen Zinssatzes – ein ganz wichtiger Zusammenhang!!!

Oft wird die Frage gestellt: „Wieviel Eigenkapital brauche ich für meinen Immobilienerwerb eigentlich?“ Zunächst wird die Frage damit beantwortet, wie hoch die monatliche Zins- und Tilgungsrate sein darf/soll. Denn diese begleitet Sie die nächsten 20 bis 40 Jahre und darf nicht zu hoch sein. Aus der Rate ergibt sich der Darlehensbetrag, den Sie dafür erhalten können. Und nun stellen Sie alle Immobilienerwerbskosten zusammen und ziehen davon den Darlehensbetrag ab. Und so wissen Sie genau, wieviel Eigenkapital Sie benötigen.

Auf jeden Fall ist es eine „Goldene Regel“, dass man mindestens Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten haben sollte. Das sind rund 7 – 11 % des Kaufpreises. Mehr dazu im Bereich „Kauf einer Immobilie“.

Was sind eigentlich die Nachteile einer Finanzierung ohne wesentliches Eigenkapital, einer sogenannten 111 % Voll-Finanzierung?

Es gibt ganz unterschiedliche Betrachtungen zu diesem Thema. Zunächst nehmen Sie eine hohe Summe an Darlehen auf, die deutlich höher sein kann als der Wert der Immobilie. D.h., im Falle eines Verkaufes verbleibt möglicherweise noch eine Restschuld bei ihnen, die dann weiter abgezahlt werden muß, wenn Sie schon wieder Miete zahlen. Die Situation für den Fall  einer Zwangsversteigerung könnte dann noch einmal schlechter werden. Die Anforderungen an Ihre persönliche Bonität (=Kreditwürdigkeit) steigen. Sie und die Hypothekengeber verlassen sich dann fast ausschließlich auf Ihren Beruf und Ihre gesicherten, überdurchschnittlichen und  nachhaltigen Einkommensmöglichkeiten darauf, damit es mehr als unwahrscheinlich sein wird, dass Sie die monatliche Darlehensrate nicht mehr tragen können. Dabei spielen Ihr Alter, die Dauer Ihrer Berufszugehörigkeit, Ihre Ausbildung, Ihr Berufsstatus, die Branche Ihres Arbeitgebers bzw. dessen Standing eine entscheidende Rolle. Wirtschaftlich betrachtet haben Sie Nachteile in der Zinsgestaltung, da Zinssätze immer günstiger werden, je mehr Eigenkapital Sie einsetzen. Und Sie brauchen einfach einige Jahre mehr, um Ihre Immobilie schuldenfrei stellen zu können.

YouTube

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden

Hinweis: Ich lege größten Wert auf Ihre Datensicherheit. Daher möchte ich Sie darauf hinweisen, dass durch das Abspielen des Videos, Daten an die Google-Server übermittelt werden.

Was kann man tun, wenn man eine Immobilie gefunden hat, aber wenig Eigenkapital in die Finanzierung einbringen kann? Zunächst sollten Sie die o.a. Punkte genau für sich überlegen und bewerten, das ist auch eine Typfrage. Viele meiner Kunden gehen trotzdem das erhöhte Finanzierungsrisiko ein, da sie auf Sicht kaum die Möglichkeit sehen, einen signifikanten Betrag an Eigengeld anzusparen. Zwischenzeitlich steigen möglicherweise die Zinsen und die Immobilienpreise, und man dann trotz angespartem Eigenkapital doch keine wesentlich viel bessere Position. Also bedenken Sie alle Punkte ganz individuell für sich, Ihre Lebensart und Lebensphasenplanung. Versuchen Sie, eine erhöhe Tilgung in Ihre Ursprungsfinanzierung einzuplanen, und machen sich ernsthaft darüber Gedanken, welche Sondertilgungsmöglichkeiten Sie haben, solange das sehr gute Nettoeinkommen zur Verfügung steht. Und oft wird zusätzlich zum Hypothekendarlehen ein spezielles Baufi-Privatdarlehen zur Hilfe genommen, um sich den Immobilienwunsch bereits heute schon zu erfüllen.

Diese Überlegungen sind eine der zentralen Beratungsthemen zu Beginn Ihres Beratungsauftrages.

Jetzt sind Sie dran

Schreiben Sie mir und wir können Ihr Projekt in Angriff nehmen