Tilgung /Berechnung Rate

Was ist eigentlich Tilgung, was ist genau unter diesem Begriff zu verstehen?

Tilgung bedeutet nichts anderes als Rückzahlung, d.h., eine Schuld wieder ausgleichen. Sie leihen sich Geld bei einer Bank/Sparkasse für Ihre Immobilie, und die aufgenommene Schuld müssen Sie dann im Laufe einer vorher festgelegten Zeit tilgen, sprich: zurückzahlen.

Oft wird Tilgung mit der monatlichen Rate verwechselt.  Bei einer Baufinanzierung zahlen Sie die monatliche Rate, die aber nicht nur zum tilgen dient, sondern auch einen Zinsanteil enthält. Dieser Zinsanteil stellt sozusagen die Gebühr dar, die eine Bank/Sparkasse dafür verlangt, dass sie Ihnen das Geld = Darlehen zur Verfügung stellt. Mit anderen Worten: Im Gegensatz zur Tilgung dienen die Zinsen nicht der Rückzahlung. An ihnen verdient der Geldgeber.

Das Zusammenspiel aus Zinsen und Tilgung bei der monatlichen Rate ist für Sie als Kunden entscheidend. Angenommen, Sie haben ein Budget von 900 Euro monatlich für Ihre Baufinanzierung festgelegt; das ist der Betrag, den Sie sich monatlich dafür leisten können bzw. möchten. Nun kommt es auf die Zinsangebote an: Je niedriger der Zins ist, den die Bank/Sparkasse Ihnen anbietet, desto mehr Geld Ihrer Monatsrate fließt in die Tilgung, also in die Rückzahlung. Das hat wesentliche Vorteile: Erstens sind Sie wesentlich schneller mit der Begleichung Ihrer Schulden fertig, und zweitens zahlen Sie aufgrund dieses zeitlichen Vorsprungs insgesamt viel weniger Zinsen, da Zinsen immer aufs Jahr berechnet werden. Je weniger Jahre, desto günstiger wird es für Sie. Hier zeigt sich: Je kürzer die Darlehenslaufzeit = Rückzahlungszeit,  desto weniger Zinskosten fallen insgesamt an.

Die Frage „Was ist Tilgung?“ lässt sich also nur umfassend beantworten, wenn man den Zusammenhang zwischen Tilgung und Zinsen versteht und verständlich macht, wie wichtig ein gutes Zinsangebot für Ihre Baufinanzierung ist. Denn dahinter verbirgt sich ein großes Sparpotenzial, in zeitlicher wie in monetärer Hinsicht. Lassen Sie sich unbedingt von Ihrem Hypothekengeber einen Tilgungsplan erstellen, dort sehen Sie musterhaft die mögliche Entwicklung Ihres Darlehens bzw. dessen Restschuld gem. Tilgungsvereinbarung.

Tilgungssätze können Sie je nach Geldgeber in beliebiger Höhe vereinbaren, allerdings ist der Mindesttilgungssatz 1 % p.a. und seit Coronazeiten und dem historisch niedrigen Zinsniveau bei den meisten Banken/Sparkassen ab 2 % p.a.. Bei fairen Darlehensangeboten müßte ab einem bestimmten Tilgungssatz – meist ab 3 % p.a. aufwärts – der Sollzins sinken. Extrem ist das Entgegenkommen der Hypothekengeber bei sogenannten Volltilgungsdarlehen (siehe unten). D.h., je höher der Tilgungssatz, je niedriger das Sollzinsangebot – aber nur noch bei einigen Banken/SK’en in Deutschland.

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Arten der Tilgung

Die annuitätische Tilgung ist die gebräuchlichste Art der Rückzahlung. Die gleichbleibende monatliche Rate (diese steht im Darlehensvertrag und gilt für die vereinbarte Zinsbindungsfrist), auch Annuität genannt, setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen (1,5 % % Zinsen + 1 % Anfangstilgung = 3,5 % Annuität). Zu Beginn der Rückzahlungszeit des Hypothekendarlehens ist der Zins innerhalb der Rate naturgemäß sehr hoch, der Tilgungsanteil in der Rate ist gering. Das Verhältnis verschiebt sich während der Rückzahlungszeit von Monat zu Monat. Die zurückzuzahlende Restschuldsumme reduziert sich zusehends, es werden weniger Zinsen innerhalb der Rate fällig, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Nach einigen Jahren ist das Verhältnis von Zins und Tilgung gleich, zum Schluß enthält die Monatsrate kaum noch Zinsen, fast die gesamte Rate fließt in die Tilgung. Da die rate gleich bleibt, merkt man als Darlehensnehmer diese Systematik gar nicht.

Darlehen mit konstanter Tilgungsrate spielen in den „normalen“ Baufinanzierungskonzepten keine große Rolle, eher in der gewerblichen Finanzierungschiene. In diesem Falle ändert sich die Rate aus Zins und Tilgung jeden Monat. Der gleichbleibend vereinbarte konstante Tilgungsbetrag reduziert die Restschuld, die Zinslast reduziert sich, und die Rate sinkt.

Die Rückzahlungsart „Tilgung in einer Summe“ kommt immer dann zum Tragen, wenn man keinerlei fortlaufende Tilgung an den Geldgeber zahlt, sondern nach einer vereinbarten Laufzeit den gesamten ursprünglichen Darlehensbetrag in einer Summe tilgt/zurückzahlt. Man zahlt die gesamte Finanzierungslaufzeit immer den vollen Zins auf das sogenannte Festdarlehen. Parallel wird meistens ein Bausparvertrag angespart, der dann nach Zuteilung das Festdarlehen in einer Summe ablöst/tilgt. Oder Sie verkaufen gerade eine andere Immobilie, die Bezahlung durch den Verkäufer folgt aber erst in einigen Monaten, Sie brauchen den Verkaufserlös/-überschuß aber sofort, dann gewähren Banken/Sparkassen zur Überbrückung einen Hypothekenzwischenkredit, der nicht laufend getilgt wird, sondern am Ende in einem Betrag.

Manchmal läuft die Rückzahlung eines Darlehens nicht so problemlos wie erhofft, die Wechselfälle des Lebens treffen oft auch die persönliche Finanzlage. Hat man zu Beginn der Aufnahme eines langfristigen Hypothekendarlehens strategisch die richtigen Entscheidungen getroffen, muß man nicht zwingend in finanzielle Engpässe geraten. Läßt sich die Rate aber trotzdem einmal nicht bezahlen, lassen Sie es nicht auf Mahnungen des Geldgebers ankommen, sondern suchen das offene ehrliche Gespräch. In bestimmten Fällen kann dann eine Aussetzung der Tilgung erfolgen, d.h., für eine gewisse Zeit zahlen Sie nur den Zins und keine Tilgung = Tilgungsstreckungsdarlehen.

Wenn es Ihr Budget bzw. Ihre Haushaltskasse zulassen, vereinbaren Sie ein Volltilgungsdarlehen. Bei dieser Tilgungsart haben Sie einen festen Sollzinssatz über die gesamte Tilgungszeit vereinbart (zB über 30 Jahre).  Sie zahlen zB 30 Jahre lang immer die gleiche Rate und sind auch nach genau 30 Jahren planmäßig mit der Tilgung/Rückzahlung Ihres Darlehens fertig. Sie haben eine exakte Kalkulationsgrundlage über fast die gesamte Finanzierungszeit und haben damit auch Sicherheit vor steigenden Zinsen, also kein Zinsänderungsrisiko. Und der Geldgeber weiß auch genau, was er an Zinsen verdient – und das honoriert er in der Regel durch einen Zinsvorteil zu Ihren Gunsten.

Flexibilität und Sicherheit spielen in der seriösen Baufi-Beratung eine große Rolle, Sie wollen ja möglichst ohne große Probleme zu einer schuldenfreien Immobilie im Renten- und Pensionsalter kommen. So können Sie Einfluß nehmen auf eine eventuell schnellere Rückzahlung Ihres Hypothekendarlehens – wenn Sie dies vorausschauend im Darlehensvertrag kostenneutral vereinbart haben. Über die Sondertilgungsoption von meistens bis 5 % p.a. (in Ausnahmefällen bis zu 10 % p.a. gegen Zinsaufpreis) können Sie einmal manchmal sogar mehrmals im Jahr nach freier Entscheidung Geld zurückzahlen – über ihre Monatsrate hinaus. Dazu eignen sich Tantiemen, Sonderzahlungen, Erbschaften, etc. ganz besonders. Die Auswirkung ist nicht eine Reduzierung der Monatsrate, viel besser, Sie werden schneller mit der Rückzahlung Ihres Darlehens fertig, sparen also Zinskosten.

Eine weitere Spielart der schnelleren Tilgung/Rückzahlung Ihres Hypothenkendarlehens ist die Tilgungssatzänderungsoption, auch Tilgungskorridor genannt. Diese Option wird nicht von allen Banken/SK’en angeboten, ändert sie doch die Zahlungshöhe der Monatsrate. Und meistens wird diese Möglichkeit in einen etwas höheren Zins eingepreist, man sollte also reiflich überlegen, ob man die Möglichkeit unbedingt braucht oder nicht besser über die Sondertilgung flexibel mit der Rückzahlung des Darlehens reagiert. Hintergrund der zusätzlichen Vereinbarung ist meistens die Erhöhung des zunächst niedrig vereinbarten Tilgungssatzes von zB 1 – 2 % auf bis zu 10 % des Ursprungsdarlehens. Und man muß natürlich die Möglichkeit haben, den Tilgungssatz auch wieder reduzieren zu können, also machen nur mindestens 2 Änderungsoptionen oder mehr ausdrücklich Sinn.

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