Markt-Beleihungs-Verkaufswert
Das Thema „Was ist eine Immobilie wert?“ ist ein immer wieder diskutiertes Thema mit viel Leidenschaft und Emotion. Hypothekengeber nehmen diese Emotion raus und versuchen, einen sachlich begründeten Wert zu ermitteln. Der liegt irgendwie zwischen dem letzten Zwangsversteigerungswert in der Straße, einem Familienvorzugspreis, einem Marktwert, einem Sachwert, einem Ertragswert und einem Verkehrswert. Da bedarf es eigentlich möglichst einfacher und einheitlicher Wertermittlungsansätze, die es aber bei Banken/Sparkassen leider auch nicht gibt. Fast jeder Hypothekengeber rechnet etwas anders.
Es gibt in der Immobilienbewertung eine Vielzahl von Ansatzmöglichkeiten. Am Ende ist aus Sicht der Immobilien-Finanzierung immer nur die Meinung des jeweiligen Hypothekengebers entscheidend. Und da hat je Bank/Sparkasse ihre eigene Meinung, über die es schwer zu diskutieren geht. Ausgangspunkt ist oft der Kaufpreis zum Tage X in der Vergangenheit. Über etwaige Wertsteigerungsansätze läßt sich trefflich streiten. In der Regel werden sie eher weniger berücksichtigt. Oder man legt ein aktuelles Wertgutachten eines vereidigten Sachverständigen vor, dann kann ein Hypothekengeber darauf eingehen – muß es aber nicht. Oft werden hauseigene Sachverständige oder Immobilienmakler einen Wert zu ermitteln oder zu bestätigen. Althergebracht gilt nach wie vor das Niederstwertprinzip: Liegen mehrere Wertansätze vor, wird der niedrigste genommen.
Nun könnte die Meinung des Hypothekengebers ja eigentlich irrelevant sein, wenn am intern ermittelten Wert/Beleihungswert nicht der Darlehenszins hängen würde. Es lohnt sich also, möglich alle banküblichen Papiere (Baubeschreibung, Zeichnungen, vermaßte Grundrisse, Wohnflächen- und Kubikmeterberechnungen, amtlichen Lageplan, Grundbuchauszug, etc.) vollständig vorzulegen mit aktuellen Fotos von innen und außen sowie einer Aufstellung, welche Investitionen in den letzten 15 Jahren in die Immobilie eingebracht wurden. Und natürlich dazu eine Liste mit Arbeiten, die Sie vor Bezug der Immobilie investiert haben bzw. zukünftig noch wollen. Im Neubaubereich kommt eine sehr detaillierte Tabelle mit allen Grundstücks-, Bau-, Baunebenkosten und Außenanlagen, etc. zur Vorlage – alles transparent und belastbar mit Papier unterlegt. Transparenz ist gefragt, um den Kreditspezialisten vom Wert bzw. der Werthaltigkeit der Immobilie nachhaltig zu überzeugen.
Es haben sich eine Reihe von bankenüblichen Bewertungsprogramm herauskristallisiert: VDP, Sprengnetter, um nur 2 zu nennen. Es wird versucht, kurzfristige Marktschwankungen, wie z.B. stark steigende immobilienpreise, zu relativieren. Auch werden „goldenen Wasserhähne“ herausgerechnet.
Da sich die Kreditspezialisten in der Regel nicht mit dem Endkunden über diese Themen unterhalten möchten, schalten Sie einfach mich ein. Auf Augenhöhe kann ich viel für Sie erreichen, damit Sie eine kostengünstige Finanzieurng abschließen können. Rufen Sie an oder schreiben mir einfach eine Mail, ich melde mich umgehend. Die persönliche Besichtigung durch einen Immobiliensachverständigen sollte/muß die Werthaltigkeit der Immobilie bestätigen (siehe auch „Lexikon“).
