Finanzierung mit und ohne Eigenkapitaleinsatz
Finanzierung mit Eigenkapital
Noch immer ist die Immobilie – und in heutiger Zeit um so mehr – eine sehr beliebte Anlageform, sei es eigengenutzt oder vermietet. Gut die Hälfte der Bundesbürger strebt nach den eigenen 4 Wänden. Warum weiter die hohe Miete an den Vermieter zahlen und nicht statt dessen in die eigene Immobilie investieren und Vermögen ansparen!?
Bei diesen Überlegungen spielt das Thema Eigenkapital eine wichtige Rolle für die Immobilienfinanzierung. Für die Eigenheimfinanzierung gilt: je mehr Bargeldeinsatz, um so günstiger die Rate, um so geringer der Zins und um so preiswerter die Gesamtfinanzierung. Bei der Finanzierung von fremdgenutzten vermieteten Immobilien kann sich diese “Goldene Regel” u.U. umkehren, und es sind zusätzlich steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, die Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten.
Im Rahmen des Kassensturzes vor Beginn aller Überlegungen steht das Zusammentragen aller Kapitalien mit an erster Stelle. Alle Verträge, in denen sich Geld ansammelt, gehören zu den Eigenmitteln. Daraus separiert man die sofort verfügbaren und die gebundenen Mittel. Nur die frei verfügbaren Barmittel spielen zunächst eine Rolle und werden nach Einbehalt einer Sicherheitsreserve von 3 – 4 Nettomonatsgehältern in den Finanzierungsplan eingestellt und ggü. dem Hypothekengeber mittels Kontoauszügen, Depotbescheinigungen, etc. faktisch und verbindlich nachgewiesen. Detailliertere Hinweise lesen Sie hierzu im Bereich Zukunftsplanung “Wo steckt mein Eigenkapital!?”.
Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten ist immer sinnvoll und führt schon zu deutlich besseren Zinssätzen. Neben den grundsätzlichen Überlegungen zum Thema Eigenkapital ist es bei allen Hypothekengebern das identische System, je mehr Bargeldeinsatz, desto niedriger der Zins. Alle 5 – 10 % mehr Bares führt fast automatisch zu einem jeweils niedrigerem besseren Zinssatz! Hier am Rechner können wir gemeinsam ganz transparent sehen, wie sich Eigenkapitaleinsatz in Cent und Euro bei den einzelnen Banken und Sparkassen in Ihrer Haushaltskasse auswirkt – ganz individuell, ganz nach Ihren Wünschen.
Finanzierung ohne Eigenkapital
Es gibt genug Gründe, warum noch nicht soviel Bares vorhanden ist. Und trotzdem kann man sich den Wunsch nach den eigenen 4 Wänden oder zunächst einmal mit der Kapitalanlageimmobiie in vielen Fällen gut erfüllen. Wenn man einige grundsätzliche wichtige Punkte beachtet, halten sich die Risiken einer Vollfinanzierung in kalkulierbaren Grenzen.
Die sogenannte 110 – 120 % Finanzierung, auch Vollfinanzierung genannt, wird nach wie vor von vielen Hypothekengebern gewährt – wenn die Story, warum noch kein Bares vorhanden ist, stimmig ist und das Nettoeinkommen nachhaltig sicher zu fließen scheint. Es gibt viele Gründe, warum auch ohne Eigenmittel ein Immobilienerwerb angestrebt wird. Niedrige Zinsen, steigende Preise, bezahlbarer Wohnraum, Vermögensbildung, Altersvorsorge, etc. sind die Argumente. Diesen Vorteilen steht aber auch ein erhöhtes Risiko gegenüber, das individuell abgewogen werden muß.
Zunächst nehmen Sie eine deutlich höhere Darlehenssumme auf, was für sich gesehen her ein emotionales Thema ist, da ja der Immobilienwert dagegen steht. Im Falle eines baldigen Verkaufes verbleibt aber möglicherweise noch eine Restschuld übrig, die Sie dann weiter abzahlen müssen. Im Falle einer Zwangsversteigerung, wo die Erlöses eher noch niedriger ausfallen als im freien Verkauf, verbliebe ein noch höherer Betrag offen. Haben Sie wenig oder kein Eigenkapital, steigen die Anforderungen der Hypothekengeber bei der Bonitätsprüfung deutlich an. Es wird vermehrt auf die Branche, in der Sie arbeiten, Ihren Beruf, Ihre Position und Zukunftskarrierechancen, etc. geachtet. Das nachhaltig verfügbare Familiennettoeinkommen und Ihr Lebensalter sind u.a. wesentliche Gradmesser, ob Sie eine Finanzierung bekommen und wenn ja, zu welchem Zinssatz.
Strukturell ist es auch hier wieder bei allen Hypothekengebern die identische Vorgehensweise: Sie kommen in die Kategorie der schlechtesten Zinsen, im Sprachgebrauch “Beleihung über 100 %”. Aber natürlich gibt es deutliche Preisunterschiede innerhalb der jeweiligen Zinskategorie von Bank zu Bank / Sparkasse zu Sparkasse. Ein weiterer Gesichtspunkt ist die Rückzahlung bzw. Tilgung des Darlehens. Ohne Eigenkapital ist der Hypothekenbedarf deutlich höher, und damit brauchen Sie einfach länger mit der Rückzahlung. Der früher gültige Mindesttilgungssatz von 1 % p.a. liegt heute aufgrund der niedrigen Zinsen sowieso bei 2 % – und bei Vollfinanzierungen gern auch bei 3 %. Die monatliche Zins- und Tilgungsrate steigt.
Strategisch stellt sich in der Planungsphase immer die Frage, soll ich weiter Eigenkapital versuchen anzusparen oder investiere ich sofort. In den überwiegenden Fällen hat es sich nicht gelohnt, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu verschieben, um Bares anzusparen. Zwischenzeitlich sind die Immobilienpreise gestiegen, die Zinsen haben sich verschlechtert, etc. – und man steht wieder dort, wo man schon vor Jahren war – leider ohne Verbesserung der Situation.
Also überdenken Sie all diese Punkte (es gibt auch noch weitere) und Ihre Lebensphasenplanung – ich unterstütze Sie gern dabei, nehmen Sie mich mit auf Ihre Reise bis hin zur eigenen Immobilie. Sie befinden sich hier an einer sehr zentralen Stelle Ihrer zünftigen Wohn- und Lebenssituation, da ist es wichtig, einen neutralen Berater an Ihrer Seite zu haben, machen Sie sich meinen Erfahrungsschatz zunutze und vereinbaren gleich einen Beratungstermin – wie viel Tausend andere Kunden vor Ihnen auch.