Neubau – Wie komme ich an mein Geld aus Darlehen?
…..der Bezahlungs-/1. Auszahlungstermin rückt immer näher – gern gebe ich Ihnen hier einen kleinen Ablaufzettel an die Hand zum Thema „Prozeßablauf: Darlehensauszahlung bei Neubau einer Immobilie“:
Grundlage für Ihre nächsten Schritte ist der Grundstückskaufvertrag, der Werkvertrag mit der Baufirma, die Baugenehmigung und der Darlehensvertrag mit den Auszahlungsvoraussetzungen sowie die Grundschuldbestellung. Die Grundschuld muß bis auf wenige Ausnahmen im Grundbuch zwingend physisch eingetragen sein. Bitte fragen Sie im Notariat nach, dort hat man den direkten Kontakt zum Grundbuchrichter im Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts.
Ebenfalls aus dem Notariat kommt auch die offizielle Kaufpreisfälligkeitsmitteilung für das Grundstück, ohne die keine Zahlung an den Verkäufer erfolgen darf. Liegt diese vor und ist die Grundschuld faktisch im Grundbuch eingetragen und sind alle anderen Punkte laut der Aufstellung der Auszahlungsvoraussetzungen erledigt bzw. in Arbeit, erstellen Sie bitte eine Liste/Exceltabelle mit allen Einzelpositionen, die Sie bis zum heutigen Tage bereits aus Ihrem Eigenkapital bezahlt haben. Hierbei handelt es sich um Kostenpositionen, wie sie bei Darlehensbeantragung im Finanzierungskonzept, das Ihnen vorliegt, aufgeführt worden sind. Bitte fügen Sie der Tabelle sowohl die jeweilige Rechnung sowie Ihren Kontoauszug (Ihr Name sowie die IBAN Ihres Kontos sind sichtbar!) mit dem abgebuchten Betrag bei. Die Summe der bezahlten Rechnungen ziehen dann bitte vom angesetzten Eigenkapital ab. Die Differenz müßten Sie noch auf Ihrem Konto zur Verfügung haben.
Bezahlen Sie Ihr Grundstück aus Barmitteln, brauchen Sie sich zunächst um die vorgenannten banktechnischen Erfordernisse nicht kümmern.
Der Goldenen Regel folgend “Erst Eigenkapitaleinsatz dann Fremdmittelinanspruchnahme” verwenden Sie bitte Ihr restliches Barkapital für weitere Rechnungen laut Gesamtkostenschätzung und komplettieren Ihre Exceltabelle auch noch um diese dann erfolgten Zahlungen. Damit ist Ihr Eigenkapitaleinsatz vollständig dokumentiert und die Verwendung nachgewiesen.
Ist das Grundstück bezahlt bestätigt der Verkäufer den Geldeingang beim Notar, und dieser beantragt dann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf Sie. Erst damit sind Sie dann endgültig Eigentümer des Grundstückes.
Nun geht es nach und nach entsprechend dem Baufortschritt an das Darlehenskonto. Haben Sie mehrere Konten, sprechen Sie bitte mit dem Kreditspezialisten/in, welches Konto sinnvollerweise zuerst in Anspruch genommen werden soll/Kann. Mit dem Formular “Zahlungsanweisung” kommen Sie ans Geld. Entweder fügen Sie Rechnungen bei, die die Bank/Sparkasse dann direkt zu Lasten Ihres Darlehenskontos an den Empfänger überweist oder Sie fordern einen abgestimmten Gelbetrag zu Gunsten Ihres Girokontos ab und bezahlen dann selbst draus die Rechnungen. Scannen Sie nun bitte alle o.a. Unterlagen – und auch die ggf. laut Liste der Auszahlungsvoraussetzungen noch fehlenden – ein und mailen alles unter Angabe der Hauptdarlehensnummer an die Bank/Sparkasse. Das genaue Procedere stimmen Sie bitte mit dem Banker/in direkt ab. Auf jeden Fall braucht der Hypothekengeber bei jeder Auszahlung auf Ihr Girokonto die Kopien der bisher bezahlten Rechnungen sowie Ihren Kontoauszug mit der Abbuchung. Je nach Dringlichkeit können Sie die Überweisung unter EILT ausführen lassen, dann kreuzen Sie bitte das entsprechende Feld an. Damit die Überweisung von der Bank ausgeführt werden kann, erfolgen bankintern immer noch weitere interne Prüfungen. Dafür rechnen Sie bitte 4-5 Arbeitstage bis das Geld tatsächlich von der Bank aus Ihrem Darlehen an den Empfänger oder Sie ausgezahlt/überwiesen wird!! Mit dem Banklaufweg dauert in der Regel insgesamt nochmal eine gute Woche, bis das Geld wirklich beim Empfänger gutgeschrieben ist und er den Eingang auch sieht. Rufen Sie dann also bitte direkt beim Kreditspezialisten/in an und vergewissern sich, dass nun alles komplett vorliegt und die Darlehensauszahlung angewiesen wird. Bitte seien Sie durchaus beharrlich, wenn Sie merken, dass es sich verzögert!!
Und so geht es Schritt für Schritt in mehreren Tranchen weiter, bis die Immobilie bezugsfertig hergestellt ist. Fertigstellung heißt, Sie nehmen Ihre Möbel und Familie und ziehen ein. Auch die Außenanlagen sind weitgehend fertig, alle Positionen aus der ursprünglichen Gesamtkostenaufstellung sind investiert und das Hypothekengeld ist zu 100 % ausgegeben. Der Besichtiger der Bank kommt vorbei und schaut sich alles kurz an.
Haben Sie auf dem Darlehenskonto noch Geld übrig, was im Neubaubereich fast kaum vorkommt, können Sie bei den meisten Hypothekengebern auf die Restauszahlung bis 10 % der Darlehenssumme verzichten. Die Darlehenssumme wird einfach herabgesetzt, die Rate bleibt gleich, verändert sich nicht – Sie sind einfach schneller mit der Rückzahlung Ihres Darlehens fertig. Und erst mit der Restauszahlung beginnt bei den meisten Hypothekengebern erst die Tilgung. Bis dahin zahlen Sie „nur“ die Bauzeitzinsen. Und ggf. auch Bereitstellungszinsen, wenn es sich zeitlich mit der Restauszahlung verzögert.
Da ich in dieser Phase wenig Unterlagen bzw. Informationen bekomme, bin ich darauf angewiesen, dass Sie mich informieren, wenn etwas nicht in Ihrem Sinne läuft, dann schalte ich mich selbstverständlich sofort zu Ihrer Unterstützung ein. Gehen Sie bitte davon aus, dass der Kreditspezialist “stur” die Punkte der Auszahlungsvoraussetzungen abhakt. Und es können durchaus immer mal andere Personen an Ihrer Akte arbeiten. Und erst, wenn wirklich alle Punkte erledigt sind, wird Ihre Zahlungsanweisung aus Ihrem Darlehen ausgeführt. Gehen Sie bitte nicht davon aus, dass der Kreditspezialist beim Hypothekengeber die in Ihren Bauverträgen niedergelegten Zahlungstermine im Auge hat bzw. automatisch einhält!!
Und nun viel Erfolg beim Beschreiten der einzelnen Schritte ….