Grundbuch

Hypothekendarlehen bekommt man u.a. nur zu günstigsten Konditionen, wenn man dem Geldgeber eine Sicherung im Grundbuch anbietet. Was ist das Grundbuch bzw. eine Grundschuld?

Neben vielen anderen Unterlagen (siehe auch Papiere, Papiere…)  ist der Grundbuchauszug mit das wichtigste Papier beim Immobilienkauf und dessen Finanzierung. Ähnlich dem Kfz-Brief beim Auto stehen im Grundbuchauszug rechtlich wichtige Details, z.B. wer Eigentümer der Immobilie ist. Denn nur mit dem Eigentümer kann man rechtsverbindlich verhandeln. Meine dringende Empfehlung ist, dass Sie sich unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug vom Eigentümer oder dem Makler besorgen lassen sollten.

Wo bekommt man einen Grundbuchauszug?

In Deutschland müssen alle Grundstücke (außer Straßen, etc.) in einem amtlichen Register formal und inhaltlich geführt werden. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, und dort das Grundbuchamt. Zu jedem Grundstück gibt es eine Grundakte, in der alle amtlichen notariellen Papiere das Grundstück betreffend gesammelt werden. Nach vorheriger Terminvereinbarung kann man dort den Grundbuchauszug, den übrigens die Hypothekengeber auch haben möchten, beantragen, manchmal sogar gleich mitnehmen. Oder Sie fragen einen Notar, ob er den Auszug besorgen kann. Auf jeden Fall muß „das berechtigte Interesse“ von Ihnen nachgewiesen werden, da eigentlich nur der Eigentümer das Recht hat, den Auszug zu bekommen. Also lassen Sie sich im Zweifel vom Eigentümer offiziell schriftlich bevollmächtigen und stimmen das Procedere vorher telefonisch mit dem Grundbuchamt ab.

Kann man auf die Richtigkeit des Inhaltes des Grundbuchauszuges vertrauen? Ja, das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, d.h., der Sachstand gilt als bestehend und richtig. Das ist wichtig, da das Grundbuch beim Erwerb, Verkauf oder Beleihung im Rahmen einer Finanzierung eine herausragende Bedeutung hat. Es informiert klar, übersichtlich und sicher über den Rechtszustand des Grundstückes. Alle grundstücksbezogenen Rechte, die der Eintragung bedürfen, sind hier zu finden. Eintragungen bzw. Änderungen bedürfen ausschließlich der notariellen Form, und nur der Eigentümer ist dazu berechtigt.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut und gegliedert?

1. Deckblatt:
   Angabe des Amtsgerichtes, Grundbuchbezirkes, Nummer des Blattes, evtl. Schließungsvermerke, Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch
2. Bestandsverzeichnis:
   Katasterangaben wie Flur, Flurstück, Lage, Nutzungsart, Größe, Ab-/Zuschreibungen aus anderen Grundbüchern
3. Abteilung I:
   Eigentümer, Erbbauberechtigter, Auflassung/Eigentumsübergangsdatum, Erbfolge, Zuschlagsbeschluß aus Zwangsversteigerungsverfahren
4. Abteilung II:
   grundstücksbezogene Lasten (Grunddienstbarkeiten, persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Schürfrecht, Reallasten, Altenteil, Vorkaufsrecht, Erbbaurecht, Wohnrecht, etc.) und Beschränkungen (Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungsvermerk, Insolvenzvermerk, etc.)

1. Abteilung III
   Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden

Die Eintragungen in diese Bereiche sind von unterschiedlicher Wichtigkeit und Auswirkung. Es gibt das Ortprinzip und das Zeitprinzip: Alle Rechte werden in der Reihenfolge ihrer Eintragung berücksichtigt. D.h. als Beispiel, dass bei einer Zwangsversteigerung derjenige Gläubiger eines Rechtes als erstes aus dem Versteigerungserlös Geld bekommt, der zeitlich zuerst eingetragen wurde. Möglicherwies erhält ein späterer kein Geld mehr!. Sind an 2 Orten des Grundbuches, z.B. in Abteilung II und III Rechte eingetragen, so richtetet sich ihre Rangfolge nach dem Datum der Eintragung. Haben 2 Rechte das gleiche Eintragungsdatum, werden sie auch gleich behandelt.

Aus Finanzierungssicht ist das Grundbuch das Register, in das Grundschulden zur Besicherung des Hypothekendarlehens eingetragen werden. Die Grundschuld ist nach deutschem Sachenrecht im BGB das dingliche Recht, aus einem Grundstück die Zahlung von bestimmten Geldbeträgen zu fordern. Es bestehen unterschiedliche Begriffe wie z.B. Grundpfandrecht, Hypothek, usw. Lediglich die Hypothek hat einen anderen Rechtscharakter als die Grundschuld. Während die Grundschuld „abstrakt“ ist, also unabhängig von der Darlehensschuld besteht, ist die Hypothek „akzessorisch“, d.h., sie hängt unmittelbar mit der Darlehensschuld bzw. dem Darlehensvertrag zusammen. Da der Umgang mit der Hypothek rechtlich aufwändiger und komplizierter ist, gibt es heute nur noch Grundschulden (Buch- bzw. Briefgrundschulden). Der Zusammenhang zwischen Darlehensvertrag (Schuldrecht nach BGB) und der Grundschuld (Sachenrecht laut BGB) wird über die Zweckerklärung und Sicherheitenvereinbarung, die nicht notariell abgeschlossen sein muß, hergestellt.

Zahlt der Darlehensnehmer die vereinbarte Rate nicht oder kommt er seinen Verpflichtungen, die wirtschaftlichen Verhältnisse offen zu legen, nicht nach, kann der Hypothekengeber seine Forderung aus der eingetragenen Grundschuld befriedigen, er empfiehlt den Verkauf der Immobilie oder beantragt die Verwertung durch Zwangsversteigerung beim Amtsgericht. Jede Grundschuld ist mit einem Zinssatz (z.B. 14 %) sowie einmalige Nebenkosten ausgestattet, die mit dem Darlehenszins aber nichts zu tun haben. Hiermit werden u.a. die auflaufenden Zinsrückstände und die Versteigerungskosten für 2 Jahre abgedeckt.

Nach Tilgung des Hypothekendarlehens kann die Grundschuld im Grundbuch eingetragen bleiben. Es sind keine Rückschlüsse zu ziehen zwischen einer Grundschuldeintragung und tatsächlicher Restschuld. Gleichwohl sollte man sich eine notarielle Löschungsbewilligung vom Hypothekengeber geben lassen, wenn das Darlehen auf Null getilgt ist, und diese dann nicht beim Grundbuchamt einreichen, sondern im Tresor zu Hause für künftige Maßnahmen hinterlegen. Aus der Grundschuld für die X-Bank wird dann rechtlich eine Eigentümergrundschuld, die man bei künftige neuer Darlehensaufnahme an den neuen Hypothekengeber abtreten kann – die einfachste und preiswerteste Möglichkeit der Darlehensbesicherung!

Hört sich alles komplizierter an als es am Ende ist. Gern stehe ich Ihnen bei diesen Überlegungen mit Rat und Tat zur Verfügung, schreiben Sie einfach eine Mail und ich melde mich bei Ihnen!